今年秋天，和黄叶一并落到头上的，还有房地产税的前宣。
10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
字短事大，喊了许多年的“狼来了”，或许这次真的箭在弦上。网友纷纷评论：“强烈支持！让拥有多套住房的人多缴税。”“摁住二手房交易，开征房产税，让住房回归住用属性。”还有人说，“对持有多套房产的征税，可以有效遏制囤房者，消除房地产泡沫。”……
那么，对于买房人和卖房人，他们的心理预期又是怎样的呢？凤凰网房产对全国重点城市展开“取样”调查，一起来听听一线的真实声音：
（以下皆化名）
01
坐标：杭州
受访人物：王川，某房产经纪公司老板
“我有四套房，我觉得还是刚需”
即便经历了数个震荡周期，我或许还是那个最关心政策变化的人。说不清的焦虑，既来自我将裁掉员工的三分之一，还有来自紧缩的信贷政策，以及悬在空中的房地产税。
八年前，在体制内服务期满5年后，我辞掉了一份人人羡慕的公务员“铁饭碗”的工作，下海单干了，成立了一家房地产经纪公司。
我走过很多城市，几乎跑遍了全国热门的楼盘。凭借积累的丰富经验，过去几年，我的业务可以说做得很好，也购置了几套房产，为家人改善了生活。
受房地产下行趋势影响，我也需要随行就市，把原来扩招的团队缩编，这是无可奈何的选择。房地产税试点要来，杭州或许是其中之一，受影响肯定有，客户都在观望了。
首先，按照之前上海的房产税征收标准，人均60平米，这次要是更加严格，其实受影响的反而不是大户型，而恰恰是小户型。为什么呢？因为客户更加珍惜首套房的房票。如果第一套买小了，那之后要改善，将更加困难。
其次，真正能列入纳税标准的，其实只是少部分富人阶层。事实上，即使家里有三四套房的，人口也不少，包括年轻一代的一家三口或四口，双方父母，都是独立的家庭主体。我不算富人阶层，我有两个孩子，双方父母也健在，所以，我有四套房子，我觉得算是刚需。
第三，当然，焦虑也有。试点先行，未来肯定要全国范围内铺开，从长远来看，这是肯定的。所以，很多客户也在卖掉一些不太好的资产，只保留自住的和优质的房产，即使房地产税来了，也可以避免不必要的征收。
第四，卡住买房人的，永远是信贷。房贷收紧，那么购房者的预期就下来了，再加上房地产税要来，几方面叠加，市场就冷了。
最近杭州的新闻，“杭州二手房成交量创近19个月新低”上了头条，这也是因为购房者观望的情绪增加。
春江水暖鸭先知，杭州应该算是市场化较为彻底的城市，房地产税试点即将到来，对杭州的影响还是挺明显的。
02
坐标：北京、深圳
受访人物：李国良、刘有光，房产经纪人
“改善可以放心买，不会受影响”
“房地产税？北京没有什么影响吧，都正常成交。”在西三环的一家房地产经纪公司门店，老李对这个问题并没有过分的反应。
“上个月刚成交了两套120平以上的次新房，单价均在10万左右，2003年建的。”对于二手房市场，老李说，这个行情，甚至比去年同期还好。
老李参考上海之前的房产税征收标准，“我们也是研究过的，人均60平米，而且只是对新购入的房产的超出部分进行征收。”老李表示，要改善那可以放心买，“不会受影响”。
老李的自信完全基于已有的两个试点房地产税城市的经验。2011年开始，沪渝两地均针对试点后的增量住房试点征收房地产税，且首套房不征税，还针对本地居民规定了较宽松的免征条件（如上海人均住房面积60平米以下免征，重庆满足有户籍、有企业、有工作任一条件的即可免征）。
但是10年间，沪渝两地房价平均上涨2.4倍，如果想要让房地产税起到稳定房价的预期，最终的征收方式可能并不会如老李所愿。
粤开证券在近期的一份报告中认为，应具备四个特点：一是房价上涨较快，房价收入比偏高；二是税收征管能力相对较强；三是房产的产权较清晰；四是共同富裕背景下率先推进省份的部分城市。
如果按照这样的推测，北京大概率名列其中。
“如果不想住三环的老破小，那可以去买新房。现在越早买，越不会受影响。等到房地产税真的来了，现在买的，未来也不是‘新购’的，不算在征收范围内。”
“即使来了，也应该很温和。”不过，老李的心态还是较为淡定。
刘有光在深圳干房产中介已经很多年了，他说，从交易来看，今年国庆七天假期新房成交量创下往年最高记录，近2000套，市场情况正常。
但房地产税的消息一出，或多或少增加了购房者的观望情绪。投资客占多数，刚需客遇到合适时机还是会出手。“有些投资客担心，多套房需要每年交房产税，再加上调控政策，担心房屋的升值，综合评估不划算。”
老刘说，事实上，深圳二手房市场比较冷门，主要是受二手房指导价政策的影响，目前房地产税消息影响不大。
“比如业主想800万卖房，贷款额度只给到500万，那么剩下的300万就需要变相加到首付里。首付提高，很多业主比较崩溃，因为售价高于指导价，接盘的人比较少。再加上现在二手房市场出现了带位房的笋盘，因为现在‘大学区招生’的规定让深圳学区房开始又一轮降温。”
老刘举例来说，前不久，百花片区的国城花园，44平房源虽然报价1300万，但已经是业主主动降300万后的价格。同是百花片区的南天二花园，一位业主将88平的挂牌价，从1950万元改到1700万元，直降250万元。去年南天二花园89平户型，挂牌价在2100-2300万元，现在降到了1850万元。
03
坐标：北京、上海
受访人物：杨白、小贾，多套房持有者
“拆迁户房子最多的，但总不能跟拆迁户征收吧”
老杨说自己不算是富人阶层，更不是炒房客。“恰好赶上好时候了，当时家里出了些钱，给我买了套房，后来我工作了几年，又买了套大的。那时候房价便宜啊，即使房地产税来了，能说是我的错吗？”
面对房地产税要是正式出台，是否会有被列入征收范围的担忧，老杨表示有些无所适从。“到时候听政策的，国家肯定不会平白无故跟老百姓征税。”
老杨来北京15年，从事医疗器械行业的销售工作，过去几年，买房、结婚、生子、再买房，日子过得平平稳稳。不过，让老杨担心的并不是北京一地的房产，在他名下，河南老家还有一套供父母住的房子。
“也是为了尽孝心，老人原先的房子是老楼，没电梯不方便。我给他们换了一套新房，加上这套，我手里的房子不知道算不算超出标准。当然，到时要征收，也会是一城一策吧。” 老杨补充说，“拆迁户肯定是房子最多的，但总不能跟拆迁户征收吧。所以，我们这些普通老百姓，应该是没什么可担心的。”
小贾则是那种大家都很羡慕的拆迁户，在上海徐汇区最繁华的地段旁边拥有三套房产。“我们家拆迁比较早，我上小学的时候，大概是2006年吧。当时拆迁给了三套房，还有一部分补偿款。”
但当被问到这次房地产税试点政策对他有无影响时，小贾自嘲自己是上海的“穷人”，根本达不到征税的标准。
“说是三套，但其实我们家情况比较特殊，记在家庭户口本上的房产还不到两套，虽然单价很高，但面积都不大，人均还不到上海现在试行的房产税60平米的起征点。有没有新的房地产税政策，其实对我本身没多大影响，对新政策也没啥实感。”
一个特殊情况是，小贾在今年五一期间刚刚结婚。“户口分了之后，现在我名下房产其实只有一套，40多平，很小，即使加上我媳妇名下的房产，也不到上海的人均起征点。除非这次房地产税降低人均征收面积和单价，但按现在徐汇区的价格，再降可能大家都要交税，我觉得不可能（降低）了，所以我其实不怎么担心。”
04
坐标：上海
受访人物：图图，券商分析师
“怕房地产税比之前更严”
图图，39岁，目前是一家头部券商的分析师，年薪可观，早早便在上海全款买了房。“我老家是深圳，2006年毕业后就来上海工作了。刚开始那两三年租房，经常换来换去，过得比较辛苦，后来实在受不了，而且那个时候上海的房价也没有现在那么高，所以就攒了三四年钱，加上爸妈接济的，就在宝山全款买了自己的房子。”
“按我第一套房的价格和面积来算，房产税只有0.4%，很低，交不了多少钱。不过，7月份的时候，我看市场情况不是太好，就想做个抄底投资，但没想到刚买了房子就遇到了房地产税试点政策下来。”图图直言，自己有点“衰”，也有点怕房地产税比之前更严格。
“现在虽然不知道上海会不会被纳入试点城市，试点细则是什么，但保险起见，我已经在考虑卖房了，打算把老的那套卖掉，换成现金，按我们的分析来看，现在楼市股市都不太好，还是‘现金为王’呀。”图图感叹道。
不过他又表示理解房地产税选择在这样一个时间点推出。根据他的研究结论，地方财政过去依靠土地财政的模式必然会迎来变革，填补过去依靠卖地收入的部分现在来看只有房地产税了。
从房地产税实行了229年的美国经验看，芝加哥大学哈里斯公共政策学院的研究报告显示，2021年，房产税已经成为美国地方政府最重要的收入来源。美国各市、县、学区和特区每年征收大约5000亿美元的房地产税，约占地方税收的70%。
而国内正好颠倒过来。根据《中国税务年鉴》以及财政部数据，2019年房地产行业税收为2.62万亿元，占全国税收的16.6%，占全国财政收入的13.8%；土地出让收入为7.25万亿元，占政府性基金预算收入的85.8%。
“房地产税替代卖地收入，大势所趋吧。”他说。
不过，提及卖房一事，图图显得有些无奈。“这两天正好周末，一口气跑了好几家中介，但不少中介直接和我说，现在二手房不好卖，降价预期太强了，而且贷款不好贷，建议我把预期价调低。”
05
坐标：上海
受访人物：邱光，TOP30房企员工
“焦虑应该也是短暂的”
邱光是某知名房企的员工，入行已经小二十年了，时常调侃自己是中国房地产行业的见证者，自诩是虹桥最有权评价房子的人。
“房产税，上海本来就有，试行好多年了，而且按照政策，也交不了多少。我觉得，之后即使上海被列为了房地产税试点城市，也不会比现在更严格了，毕竟房子首先还是要住得起。反正，目前对我是没太大影响。”
“其实，现在真正的问题不是房地产税，房地产税即使出来，也是对富人征得更多，但他们估计也不怎么在乎这几千块钱。真正的问题是，银行房贷卡得紧，放的也少了。我之前想要换一套大点的，等银行放贷等了大概四个月，很慢也很难。”
真正让邱光担心的是近期针对房地产行业的政策密集发布，“感觉没有一个好消息。”网上流传的某房企员工发的一条微博《老板压上了家产，而我想哭泣》，称公司遇到了资金流紧张、三季度净利润下滑等困难，预售资金监管趋严，压缩了地产公司的资金腾挪空间；监管部门为了抑制炒房，“银行也不再放按揭款，迫使我们要压降规模，不然面临的是严厉的问责”。
邱光说，虽然目前他所在的公司没有太大问题，但“唇亡齿寒”，也会受整个行业气氛影响，也会产生“莫名就被失业的感觉”。
“焦虑应该也是短暂的” ，他说，“市场有冷就有暖，最近在交易环节，按揭贷款也有松动的迹象。虽然变化不多，但总体是向好的。”
据贝壳研究院监测的数据显示，10月90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，这是今年以来房贷利率首次出现环比回调。90城中，有20城房贷利率出现下调，其中，14城首套利率下降，14城二套房贷利率下降，重合的9城首、二套均下调。下调城市包括深圳、广州、中山等珠三角城市，无锡、湖州等长三角城市。
“调控开始转向稳定的一面，中央反复强调，调控的目的是防风险、保稳定。对即将到来的房地产税，也是起到这个作用。作为一名普普通通的从业者，我们也是一面见证，一面参与吧。”对未来，邱光保持了理性。
来 源 | 凤凰网房产
作 者 | 陈婷婷 陈文莉 黄小妹