第1个回答 2022-07-09
1 、什么是规划
规划，在这里特指城乡规划，它是一个涉及不同空间范围、不同专业、不同要素的综合体系，是综合考虑政治、经济、文化、社会生活等各个领域的要求后，对未来城市土地和空间资源做出的统筹安排，并通过对建筑高度、建设强度等重要要素进行管理，促进城市空间品质的提升。
2 、 什么是控制性详细规划
控制性详细规划是《中华人民共和国城乡规划法》中明确的法定规划之一，属于城市规划、镇规划的详细规划中的一种（另一种则是修建性详细规划），编制完成后由本级人民政府批准，指导城乡规划主管部门作出规划行政许可。
控制性详细规划 （regulatory plan）是城市、县人民政府城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。根据《城市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。
控规自产生之日起就是为城市经营、土地开发服务的。城市规划有其科学性的一面，追求城市的长远利益、整体利益和三大效益的平衡；城市规划也有其工具性的一面，是现阶段城市政府通过经营城市推动经济发展的工具。
《广东省城市规划委员会指引》第三条明确规定：“控规实行城市规划委员会审议制度。城市规划委员会是人民政府进行城市规划决策的议事机构。城市规划委员会委员由人民政府及其相关职能部门代表、专家和公众代表组成。其中，专家和公众代表人数应当超过全体成员的半数以上。”这无疑是新千年以来中国城市规划管理制度建设最具革命性的进展。
3 、 控制性详细规划的修改
《中华人民共和国城乡规划法》中明确了规划是不能擅自修改的，如果确实需要修改，需要按照法定程序进行。
拿控制性详细规划来说，其修改程序相当复杂，需要经过论证、征求意见、提交修改报告、编制修改方案、公示、按照原程序审批等一系列程序。
4 、 控制性详细规划内容
（1）应当包括下列基本内容（其他文章摘录的，仅供参考，我理解这是大区块范围的控规）：
①土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；
②容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；
③基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求；
④基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“四线”及控制要求。
（2）控制性详细规划包括下列内容（其他文章摘录的，仅供参考，我理解这是小范围的控规，比如某地块）：
①详细规划规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界限，详细规划规定各类用地内适建、不适建或者有条件允许建设建筑类型；
②详细规划规定各地块的控制指标(包括：建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、建筑间距、建筑后退红线距离、机动车出入口方位等)；
③详细规划确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；
④详细规划根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；(5)制定相应的土地使用及建筑管理规定。
（3）控制性详细规划需收集以下基础资料：
①总体详细规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料；
②土地利用现状，用地分类至小类；
③人口分布现状；
④建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等；
⑤公共设施规模、分布；
⑥工程设施及管网现状；
⑦土地经济分共资料，包括地价等级、土地级差效益、有偿使用状况、开发方式等；
⑧所在城市及地区历史文化传统、建筑特点等资料。
（4）控制性详细规划文本的内容要求
①总则：制定详细规划的依据和原则，主管部门和管理权限；
②土地使用和建筑详细规划管理通则；
1）.各种使用性质用地的适建要求；
2）.建筑间距的规定；
3）.建筑物后退道路红线距离的规定；
4）.相邻地段的建筑规定；
5）.容积率奖励和补偿规定；
6）.市政公用设施、交通设施的配置和管理要求；
7）.有关名词解释；
8）.其他有关通用的规定。
③地块划分以及各地块的使用性质、详细规划控制原则、规划设计要求；
④各地块控制指标一览表：详细规划控制指标分为规定性和指导性两类。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。
1）.详细规划控制指标一般为以下各项：用地性质；建筑密度(建筑基底总面积/地块面积)；建筑控制高度；容积率(建筑总面积/地块面积)；绿地率(绿地总面积/地块面积)；
交通出入口方位；停车泊位及其他需要配置的公用设施。
2）.指导性指标一般为以下各项：人口容量(人/公顷)；建筑形式、体量、风格要求；
建筑色彩要求；其他环境要求。
（5）控制性详细规划图纸的内容要求
①详细规划位置图。图纸比例不限；
②详细规划用地现状图。图纸比例为1/1000~1/2000，分类画出各类用地范围(分至小类)，标绘建筑物现状、人口分布现状，市政公用设施现状，必要时可分别绘制；
③详细规划土地使用规划图。图纸比例同现状图，画出详细规划各类使用性质用地的范围；
④详细规划地块划分编号图。图纸比例1/5000，标明地块划分界线及编号(和文本中控制指标相对应)；
⑤各地块控制性详细规划图。图纸比例为1/1000~1/2000，图纸标绘以下内容：
1）.规划各地块的界线，标注主要指标；
2）.规划保留建筑；
3）.公共设施位置；
4）.道路(包括主、次干道、支路)走向、线型、断面，主要控制点坐标、标高；
5）.停车场和其他交通设施用地界线；必要时4、5两项可单独绘制。
⑥各项工程管线详细规划图。标绘各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高。
（6 ）居住区的详细规划设计基本原则
1)详细规划符合城市总体规划的要求；
2)详细规划符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则；
3)详细规划综合考虑所在城市的性质、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划；
4)详细规划适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境；
5)详细规划为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件；
6)详细规划为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件；
7)详细规划为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件；
8)详细规划充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。
（7）控规图的颜色怎么看
规划图一般都自带图例，里面标注的 不同颜色就代表了不同性质的用地类型。
我们重点关注几个颜色：
红色： 代表商务、商业用地；
黄色： 代表居住用地；
棕色： 代表工业用地；
绿色： 代表公园绿地；
紫色：代表政府用地。
其中最重要的是红色和黄色， 商办用地和居住用地通常都是一个板块中占比最大的两个用地类型， 这两类用地的比例，决定了未来这个地块的发展。有些地方 红色板块占比大， 说明这个地方 商业发达、写字楼多，很可能是商业中心。 有些地方 黄色板块占比大， 那么可能是以 居住功能为主， 说明这个地方 很有可能是刚需市场， 如果来这里投资，上涨空间注定不大。关于 地铁、轻轨、高铁的规划， 也可以在图例找到， 通常用虚线、白色实线来表示。
看懂规划图，了解所属区域的未来发展方向，买房就不会懵圈了。