部队土地通过什么手续才能变更为商业用地？

Question

有一小块土地，大约6亩半，现在是属于军区的，现在军区有意和我们联合开发成高层住宅楼，下面是商铺，但是不知道这个军转地方的手续该怎么办，该拿什么手续到哪个部门批，请高人指点赐教，谢谢！

Answer 1

不是绝对的不能办，大概程序是这样的：
1、形成项目意向，包括可行性报告等，然后又土地使用单位逐级上报军用土地出让，由大军区级后勤营房部门审批，拿到“土地出让许可证”；
2、军队土地使用单位到当地政府土地管理部门申请补交土地出让金，办理商住性质土地所有证；
3、以上程序完成后，按照正常的二级市场土地转让办理即可。
问题在于，由于前几年海军在青岛的一宗地走拍卖程序被树为保护军队资产的样板，因此你们能否协议出让是存在不确定因素的。同时补交土地出让金办理商住性质土地这一环节需要部队方面全力协调和地方政府的关系，属于技术含量最高、难度最大的环节，有可能会拖很多年，因为评估、规划等等方面都可能会卡壳，基本需要市一把手出面关心才有希望。
如果不走以上程序，直接走军区内部建房，那么虽然建设程序可能很简单，军区自己就能办完，但最终办理房产证的难度更大，几乎是不可能的任务。

Answer 2

部队土地属于国防部，变成商业用地的概率很小，但是也有成功案例，比如上海江湾五角场空军26师整体搬迁，空出来的土地全部造了居民楼，不过这都是高层对高层的战略布局，经过中央批准的，地方部队和地方政府，没有权利变更土地性质和土地权利人，甚至军区和省级政府也没有权利交接

Answer 3

军队是不允许卖地的，所以即使联合开发也没有相关产权，不能转到地方去。盖完楼也是军区的。如想联合，只能让军区方面绕路走，名义也不能用商用，后面产权也不能卖。三思。

Answer 4

根据《中华人民共和国军事设施保护法》第二十九条规定部队土地变更为商业用地须有由”省、自治区、直辖市人民政府或者国务院有关部门和军区级军事机关商定，并报国务院和中央军事委员会批准或者国务院和中央军事委员会授权的机关批准。“方可。
第二十九条县级以上地方人民政府编制国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和海洋功能区划，安排可能影响军事设施保护的建设项目，应当兼顾军事设施保护的需要，并征求有关军事机关的意见。安排建设项目或者开辟旅游景点，应当避开军事设施。确实不能避开，需要将军事设施拆除、迁建或者改作民用的，由省、自治区、直辖市人民政府或者国务院有关部门和军区级军事机关商定，并报国务院和中央军事委员会批准或者国务院和中央军事委员会授权的机关批准。