非投资性房地产转为投资性房地产时，公允价值模式下，公允价值高于账面价值的，差额计入其他综合收益，反之，差额计入公允价值变动损益；投资性房地产转为非投资性房地产时，公允价值模式下，不论公允价值是否高于账面价值；差额均计入公允价值变动损益。
自用转投资性房地产时，贷方要放到资本公积去，原因：现在房地产公允价值往往会高出其成本很多，甚至成倍，如果进公允价值变动损益，期末影响净利润时会看到净利润爆增，而这个并不是由于经营所致。
投资者看到净利润这么高，会影响其做出决策的，所以规定贷方差额进资本公积…其他资本公积，这个属于其他综合收益，不影响净利润直接进所有者权益而已。
当投资性房地产转自用，按转换日公允价值入账，两者差额实际上没什么大的悬殊，所以差额通过损益记录就可以了，对利润影响不会使利润暴增。
扩展资料：
属于其他综合收益的情况包括以下情况：
一是以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。也包括将持有至到期投资重分类为可供出售金融资产时，重分类日公允价值与账面余额的差额计入“其他综合收益”的部分。
以及将可供出售金融资产重分类为采用成本或摊余成本计量的金融资产的，对于原计入资本公积的相关金额进行摊销或于处置时转出导致的其他资本公积的减少。
二是确认按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额导致的其他资本公积的增加或减少。这里需区分两种情况：
(1)对合营联营企业投资，采用权益法核算确认的被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，导致的其他综合收益的增加，不是资本交易，是持有利得。因此，不论是在投资单位的个别报表还是合并报表，均应归属于其他综合收益。
(2)对子公司投资，在编制合并报表时，只有因子公司的其他综合收益而在合并报表中按权益法确认的其他资本公积和少数股东权益的变动才是其他综合收益，子公司因权益性交易导致的资本公积或留存收益的变动使得合并报表按权益法相应确认的其他资本公积和少数股东权益的变动不是其他综合收益。
参考资料来源：百度百科-其他综合收益
这样做的目的主要是为了防止虚增利润。
对于转换，会计准则的要求是这样的
非投资性房地产转为投资性房地产时，公允价值模式下，公允价值高于账面价值的，差额计入其他综合收益，反之，差额计入公允价值变动损益；投资性房地产转为非投资性房地产时，公允价值模式下，不论公允价值是否高于账面价值；差额均计入公允价值变动损益。
一般而言，上市公司为了维持股票市价，为了不被证监会ST或停牌，经常会有调高利润的动机。
房产逐年增值，有的地区过个几年，房产价值翻倍是常有的时，自用转投资，转换日的公允价值可能高出账面价值巨大的差额，差额如果计入当期损益，那么，上市公司完全可能在需要调高利润的时候，把自用房地产转为出租。适当的时候，还可以再把它转换回来，为了堵住这个口子，所以会计准则规定，转换收益不能计入公允价值变动损益，而计入其他综合收益。
自用改投资分录如下
借：投资性房地产——成本累计折旧固定资产减值准备公允价值变动损益（借差）贷：固定资产 其他综合收益（贷差)
但如果出现公允价值小于账面价值的，差额计入公允价值变动损益，一般而言，是不会出现这种情况的，如果出现，说明真的房子账面成本小于目前市场价了，这是一种潜亏，鉴于会计谨慎性原则和客观公正原则，就应该把这部分亏损在当期损益中体现出来，所以计入公允价值变动损益。
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