推恩令，公摊面积，学区房，涨价去库存哪个是最成功的阳谋？

Question

rt，推恩令，公摊面积，学区房，涨价去库存哪个是最成功的阳谋？

Answer 1

公摊范围

1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

2、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
百科x混知：图解公摊面积
分摊原则
约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积的法规主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)及《北京市2000年9月26日颁布的北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。其中北京市的规定明确了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不应计入的公用建筑空间。分摊原则如下：
公摊建筑面积
(1)商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内;
(2)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊;
(3)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
公摊计算
1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套建筑面积比例分摊。
公摊建筑面积
2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。
共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。
一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。
各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套面积按比例进行分摊：
第1步：计算分摊系数
分摊系数=需要分摊的公用面积之和/总建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/总建筑面积之和。
第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套建筑面积。
面积明细
这个公摊表要包括：
(1)将整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据告知购房人，以便购房人通过这些数据求出其他数据，以明确自身的权益;
(2)开发商也应将购房人应分摊的公有公共部位的面积总值及各构成项目的面积加以列明，以备购房人查验和监督。
除此之外，购房人有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。
（学区房价格上涨的背后）是部分城市房地产热与学区房热两种现象的叠加。①资产焦虑：去年以来，部分热点城市，人们在宽松货币政策下，会产生一种资产焦虑。②学区焦虑：学区是一种社会公共服务，但人们要求越来越高，越来越希望自己的孩子，特别是80、85后他们的孩子现在正在上学，他们认定所谓的“不能输在起跑线上”，对学区的要求变成了刚性需求。这两种焦虑的叠加成为学区房上涨甚至大幅度上涨重要的原因。

高价学区房，要解决的根本问题是优质教育资源如何均衡分布

浙江大学不动产研究中心研究员 丁建刚：在学区房价格调控的问题上，政府也非常焦虑，这个事情似乎还没有找到一个根本的解决方案。学区房热的背后实际上就是稀缺的教育资源分布不均衡，这种不均衡又被绑在房地产市场上，从这点来说，房价确实有点冤。高价的学区房不是真正用来住的，而是用来上学的，把学区教育价格绑在房价上，要想根本解决这个问题，根本问题还是优质教育资源的均衡分布。

教育部规定小学严格执行免试就近入学，会不会反而推高学区房价格？

浙江大学不动产研究中心研究员 丁建刚：教育部的初衷是为了解决学生睡眠休息的问题，学生正在成长发育阶段，住得近一点就能多睡一会儿，但实际上这又是把教育资源绑定在了房子上。凡是离教育资源优质的学校比较近的、划入到优质学校学区的那些房子，毫无疑问，只要有学区价值，价格又会升高。也许这个措施的初衷是好的，但确确实实有可能推高学区房的价格。

Answer 2

除了推恩令算阳谋，其他几个和谋断没啥关系，很多都是市场行为和阶段场务，就说学区房，这个谈不上好坏的

Answer 3

所谓阳谋,说到底就是正当光明的算计别人,却还能让人无法反驳。中国文化博大精深,本文挑选其中最成功、最经典的三个阳谋,深刻洞察了人心,每一个都堪称无解,至今仍有学习价值