40年产权的商务公寓到底值不值得投资我觉得还得把问题细化一下来看，首先要明白的是我们国家的官方并没有给出公寓这样的一个说法，目前的楼市里面只有住宅和写字楼这两种概念。所以公寓这个玩意其实本质就是个写字楼被改成了住宅而已。
所以现在的公寓的产权为什么只有40年，写字楼的产权为什么也只有40年，这么一对比来说的话大家就清楚了，不过也有50年产权的公寓，这种公寓就是工业用地所建造的，所以可以有50年的产权。因此公寓这个东西可以说是地产界的畸形产物，因此投资的话肯定也不是一个很好的选择。
为什么呢，我们来看看如果是投资公寓的话，它交易起来成本非常贵，跟住宅比那可真的是贵多了，如果是买来居住的话，更加不合适，因为水电都是属于商用，价格都比住宅用的水电要贵上几倍，所以公寓我个人觉得基本上没什么太多让老百姓实惠的地方，唯一的强的地方就是便宜了吧。
但是相比其他的费用要贵太多了，首先说契税，公寓要收3%的税，而住房的话第一套才1%（按面积来算90平以下1%，以上的话就是1.5%），如果是二套房的话90平以上也就堪堪2%，这差距不是差的一点半点了。也就是说100万的交易额那么公寓和住宅的差距就有2万了。
即使购买新房这样的一个税率你能够接受，但是做二手房来卖的时候，就会更加让人头皮发麻了，公寓这个时候就需要交纳各种税，好像有七八种，有个人所得税，契税，还有增值税等等一系列的税收让人心疼，但是住宅却不一样，只需要交纳契税和个人所得税就可以了。这样的一个税收差距瞬间就到达了30%以上了，同样是百万成交额，那么卖公寓的利润要被吃掉多少，你自己心里就有点数了，所以税费这么高，人家二手买家都不一定愿意买，花这么多钱买住宅不香吗？所以流动性差是公寓的最大毛病，想买公寓投资，最好还是算了吧。
再来看看其他方面，公寓买下来还不能落户，不能落户的缺点就是孩子以后就没有地方读书，附近的教育资源是不能够享受的，所以买公寓的人基本上都不会是有家庭有孩子的，人家宁愿咬咬牙上住宅都不会买公寓了，再者公寓的水电是商业收费，而且更不方便的就是连天然气都没有办法接入，做饭什么的只有电才可以，所以真正想拥有一个家的人，是不会忍受这样的厨房缺陷的。
所以我个人认为公寓不适合投资，第一个就是成本太高，而且还没什么利润，风险就变大了。 由于水电贵，愿意租进公寓的人也不多，这时候对于租金是一个考验。所以我觉得不适合投资