在商品房交易中，合同效力的判断依据有明确的规定。首先，如果出卖人尚未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的预售合同通常被认为是无效的。然而，如果这种情况下买受人在起诉前出卖人取得了预售许可，合同效力可能会根据新的事实被认定为有效。
其次，出卖人未按规定办理登记备案手续，这并不直接导致合同无效。但若合同条款规定登记备案是合同生效的前提，那么这样的合同会被视为附生效条件的合同，合同的生效时间和条件将依据合同中的具体约定来确定。
最后，如果买受人发现出卖人与第三方恶意串通，导致原本签订的合同无法履行，以至于买受人无法获得房屋，此时原买受人有权主张出卖人与第三方之间的合同无效。这种情况下，买受人的权益将得到法律保护。
商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同（2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布，自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。