帮忙看一下，这份二手房合同对卖方有什么风险？

Question

房屋买卖协议

甲乙双方经协商一致，自愿达成如下买卖协议：
一、乙方自愿购买甲方座落在御府花园三号楼二单元501室楼房，建筑面积81平左右，其中包括地下室。甲方承诺其合法拥有该房所出示的购房合同、房证。身份证等真实有效。该房屋不存在产权纠纷和抵押，甲方出售房屋事宜已取得配偶等相关家庭成员同意，否则，法律后果由甲方承担，乙方已对甲方出售房屋做了充分了解。
二、上述房屋交易价为大写五十五万元整，小写550000元。成交后，乙方2018年5月20日以现金形式将购房定金三万元整交于甲方，剩余房款分期于2018年5月30日之前付三十二万元，2018年7月1日前付十九万元，剩余一万元过户时付清，乙方承诺11月1日前办理过户。
三、甲方必须配合乙方办理过户手续，手续费由乙方支付，甲方最迟在2018年5月30日将此房钥匙交于乙方
四、甲方在将出售房楼房交于乙方使用之前水、电、煤气、供暖、网费、有线一切费用由甲方付清，若甲方不能按时将出售房交于乙方使用，则乙方有权从购房欠款中按每日伍拾元人民币扣除。作为补偿在乙方未入住之前若房屋出现纠纷，由甲方负责处理解决。
五、中介方权利与义务
1、中介方对甲乙方的交易行为有协调、监督的权利与义务。
2、乙于签订本合同之日向中介付中介费六千元，任何一方违约中介费概不退还，由违约方承担。
3、中介方对甲、乙双方任何一方的违约行为不承担担保责任。
六、违约责任
1、甲方中途改变售房主张，应双倍返还定金
2、乙方改变购房主张，约定期限未履行付款义务，所付定金不予退还。
本协议甲乙双方签字后生效，本协议甲乙双方各执一份，中介留存一份，甲乙双方已阅读并理解上述条款，自愿信守合同约定。

Answer 1

1、出卖人必须是房屋的所有权人
非产权所有人不得出卖他人房屋。实践中也有非所有权人出卖他人房屋的情况，如父卖子房、子卖父房等亲人之间代卖的;也有朋友、熟人之间签署授权委托书代卖的。作为购买人此时应注意审查代卖人是否持有产权人本人签署的合法授权委托书，仔细察看委托人和受托人的身份证明、委托书授予的权限、期限等，以防被骗。
还有一种情况是房屋的产权人是未成年人，如果是未成年人的父母或其它监护人出卖其房屋，应注意监护人出卖房屋的目的是否为未成年人的利益，如付其学费、医疗费等等用途。否则，未成年人可以依据我国《未成年人保护法》的有关规定主张房屋买卖合同无效。
2、出卖人作为产权人应具备相应民事主体资格
作为房屋出卖人的产权人，如果签订合同时不具备民事主体资格，除非经其监护人追认，所签合同无效。具体分为以下两种情形：
(1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，应由其监护人代理实施民事行为，他们不能独立签订房屋买卖合同。
(2)限制民事行为能力人未取得监护人的同意签订的房屋买卖合同。限制民事行为能力人是指10周岁以上的未成年人及不能完全辨认自己行为的精神病人，他们只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们对房屋买卖等比较复杂或重大的民事法律行为缺乏判断能力和自我保护能力，进行房屋买卖应当由其监护人代为签订合同或取得其监护人的同意。未经监护人同意，限制民事行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。
3、出卖房屋时应经产权共有人同意
我国《民法通则》规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。
房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。实践中有些夫妻共有、家庭共有的房屋在以前的产权证上只登记为一人，难以辨别是否共有产权。购买人可以查看产权人的结婚证书、户口本等相关证书加以了解。凡属夫妻共有、家庭共有的房屋在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代签合同。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，买卖行为可能无效。
特别应注意，房改房上市交易，除房产证上记载的产权人签字外，还需同住人签字同意。
4、出卖房屋时不得侵犯优先购买权
按照法律规定，房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前3个月通知承租人房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件，在同等条件下，承租人有优先购买权。
所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。如果购买已出租房屋，应要求出卖人提供承租人放弃优先购买权的书面表示。如果房屋所有人不告知承租人房屋出售的情况，而擅自卖给他人，则承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。
5、出卖的房屋必须依法取得权属证书
这里有三种未取得权属证书而买卖的情况比较常见，一是转让未取得权属证书的“期房”，二是转让未取得权属证书的“回迁房”，三是转让违章建筑的房屋。
前两种情况购买人应慎重处理，如果签订合同时出卖人尚未取得“三证”，而发生纠纷时已经取得，买卖合同有效，如发生纠纷时还未取得“三证”，合同将被认定无效。如房价上涨，出卖人恶意不办理权证，却主张当初所签合同无效，买受人将因此受到很大损失。对第三种违章建筑的房屋不得进行买卖，否则买卖无效。
6、出卖的房屋不应有权利限制
一是设有抵押，如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房须征得抵押权人的书面同意，如果抵押权人不同意，不能擅自交易过户。

Answer 2

主要是付款时间有点问题：

剩余房款分期于
1. 2018年7月1日前付十九万元，
这笔钱没必要早付，可以约在过户当天过户前付，
2.剩余一万元过户时付清，
这笔尾款应该是交房后，结清所有款项后付。
其他没什么，最好找当地的房屋买卖合同范本参考一下。追问

主要是合同约定了五月三十日需要把钥匙交给乙方，只收到部分房款。

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Answer 3

2018年7月1日前付十九万元，那就应该在付完十九万元，一共房款54万给卖方之后，卖方才能让买家收楼，交钥匙给买家。钱都没收齐就交钥匙，这个不妥。

Answer 4

交咨询费吧

Answer 5

卖方的风险很小，买方的风险很大