二手房产权问题有哪些，如何避免二手房产权纠纷

Question

如题所述

Answer 1

一、二手房产权问题有哪些
我们都知道只有产权清晰的房产才能顺利上市交易，否则可能会遇到意想不到的麻烦，尤其二手房存在诸多产权问题，具体归纳如下：
（一）产权交易的限制的纠纷：
如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。如军产、院（医院）产、校（学校）产的公房，必须经原产权单位盖章后才能出让，而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
（二）承租人优先购买权的纠纷：
在同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。
（三）房改房成本价未补足的纠纷：
1998年以前许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间的差价。
（四）购买集体土地房屋的纠纷：
市民不能买根据国家政策规定，集体土地上的农民房屋，只能在本乡本土的范围内进行，不能直接卖给城市居民。例如：乡产权房屋（又称小产权房屋）需经国家批准，征地开发，只有待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。
（五）长期未办房产证的房子的纠纷：
如果购买的房子已经有多年的房龄，而房主只有购房合同和发票，一直未办理产权证，这类房产很可能因为开发商的问题，导致最终无法办理产权证。这个时候买方要仔细查询，到底是因房主不愿意缴纳税费而未办理，还是房子存在其他问题，导致无法办证。
二、如何避免二手房产权纠纷
看了上文内容有些人不禁皱起眉头，原来购买二手房可能存在这么多的产权纠纷，可如何是好啊？不要着急，下面马上告诉您如何避免二手房产权纠纷。
第一步要做的是要求卖方提供合法的证件。包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。 产权记录查明房源的共有状况
第二步要做的是查清房子历史背景。查验的具体方式是：查验产权记录。
（一）房屋所有权的状况，若是共有，在“房主”一项会有显示，且共有人的产权比例及拥有权形式都有记录，这可为购房者随后查询共有人购买优先权是否放弃提供最重要的依据。
（二）成交价格也会反映在产权记录中，应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品。
第三步要做的是确定房屋有没有“他项权利”。包括抵押、贷款及查封。产权记录只是一些基本信息，无法提供房源所有权是否已“另嫁他人”，其实这些信息完全能在房管局得以获知。

Answer 2

购买二手房注意事项：
1、房屋产权是否明晰：有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
2、土地情况是否清晰。二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
3、交易房屋是否在租。有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
4、房屋手续是否齐全。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
5、福利房屋是否合法。房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
6、物管费用是否拖欠。有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
7、市政规划是否影响。有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
8、单位房屋是否侵权。一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
9、中介公司是否违规。有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
10、合同约定是否明确。二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。本回答被网友采纳