二手新房已网签，产权证暂未办下来，业主是全款买的房所以卖给我时是否也只能全款不能按揭？

Question

业主说现在能更名，以后产权证就直接我们自己去办成自己的名字就可以了，这种情况有什么办法能办按揭？明年我又将有住房公积金，想到时候能商业贷款转公积金贷款，不知道行不行？我是四川一个县的。请说详细点，谢谢！
如果现在买的话，是现在网签更名和以后过户哪个涉及的费用更少，更安全可靠？回答被采用提升悬赏20

Answer 1

首先，要看卖房者什么想法，要是他不让你贷款，急着用钱，那么，过户后的按揭只能是消费贷款，不能走二手房贷款。

要是卖房者不着急用钱，可以跟他商量采用贷款的方式付款，就是时间比较长，需要1个月以上的时间。

1、你可以到银行申请办理消费贷款，也要拿房屋抵押，只要符合标准也可以申请下来贷款。

2、将商业贷款改为公积金贷款实际上是商业银行与公积金中心的一种债权转让行为，此时借款人与商业银行的债权债务关系转变为借款人与公积金中心的债权债务关系，即借款人由向商业银行偿还贷款变为向公积金中心偿还贷款。商业贷款与公积金贷款其实是两种本质完全不同的贷款，二者之间在贷款的资金主体、对象、利率审核担保等多方面存在差异。因此贷款一旦发放，债权的转让就存在诸多问题，比如贷款担保方式。

借款人办理商业贷款时采用的担保方式为抵押加开发商阶段性连带责任保证担保，而公积金贷款的担保方式一般是采用连带责任保证担保，两种贷款担保方式的不同使商业贷款与公积金贷款无法衔接。对于已设定抵押登记的贷款抵押权人的变更还要看房地产主管部门能否进行操作，另外，商业贷款的额度一般较高，而公积金贷款额度是有上限规定的，即使债权转让存在可操作性，但由于受到公积金贷款额度上限的影响商业贷款也未见得能全部转为公积金贷款。

此外，商业贷款转公积金贷款时会出现一个注销抵押和重新办理抵押的时间空隙，在此期间抵押物悬空操作风险度比较大，如在此期间房屋可能遭变卖、产权变更等。还有就是商业贷款是银行的自营性贷款，银行要考虑到自身的利息收益问题，如果将债权转让放开，势必会影响到银行的收益，所以还要看银行是否有将债权转让的意愿。

 é‰´äºŽå°†å•†ä¸šè´·æ¬¾è½¬ä¸ºå…¬ç§¯é‡‘贷款在操作上有一定难度，目前，可以将商业贷款转为公积金贷款的城市仅包括上海、南京、长沙、沈阳、大连、郑州、石家庄等地，但全国大部分城市尚不能实现将商业贷款转为公积金贷款。

综上所述，不能实行商业贷款转为公积金贷款，不过可以先将商业贷款还清，申请公积金装修贷款，这样就可以转为公积金贷款了，就是手续比较繁琐。

3、没接触过网签，不了解过程，无法解答。

Answer 2

一 你说的网签，是你和房东这次交易的网签吗？是的话，合同里边交易方式是如何约定的呢？是贷款还是全款？如果你想贷款，而合同签的是全款，你们必须先撤销网签合同，修改后重新网签。

二 我理解的是，房东是从开发商买的一手房，房本未办，你想直接到开发商改底单，到时房本上就是你的名字，对吧？我认为不可能了。要看开发商的工作进度，开发商具备五证两书后进行销售，买房人与开发商签约后，开发商就做网签了，网签了就等于在建委备案了，只要备案了就无法更名了，除非撤销网签，开发商是否同意这么做就是个未知数了。
三 商转公不是每个地儿都可以的，需要当地的银行和公积金管理中心同意才行，你先去问问吧，可别一厢情愿。本回答被提问者和网友采纳

Answer 3

首先要提醒你，无房本的交易，风险很大。
其次，如果能直接改底单的话，这样是费用最低的。
像你说的情况，因为没有房本肯定无法做贷款，只能全款给原业主，可以留一部分等下房本之后再给，给完之后再做一个不按揭的业务。只能商业贷款，公积金肯定不能，但是由于买房，你的公积金是可以取出来的。

Answer 4

你可以选择一次性付款或者是按揭贷款的。只是按揭的话就需要业主的配合。

Answer 5

四川那个县，补充一下。