农村老宅子基地买卖问题

Question

事情是这样的，当时我舅舅想把自家的老土房子拆了翻新，考虑到面积太小，就想把邻居闲着的老宅子买过来，当时答应了钱也交了，还签订了份协议，问题是土地证是他老爸的名字，签字的是他儿子签的，现在找他去过户老说没时间，其中还有他卖的宅子还有他侄子的一间，当时电话答应的不在家，现在回来又想要要钱，请各位专业朋友帮助谢谢，

Answer 1

　　农村宅基地的买卖真是爱恨交加的事情，买卖也是现实需要（农村普遍存在的现象），但买卖又受诸多法律限制，最担心维权很难，毕竟不合法的买卖行为没有法律保障。
　　显然，邻居儿子其实是越权与你舅舅签了协议，土地权利人根本不是邻居儿子，土地证是邻居的名字（登记生效，并受法律保护，至少签订协议时，产权人还属于老爸），这种协议，在法律上，可以说完全没有法律效力，连“善意取得”都算不上。
　　在能相对清楚地回答你问题前，我想还是有必要把农村宅基地相关概念和其它方面的事情说一下。
　　农村宅基地是由符合条件的集体经济组织成员（一般说是现本村农业户口村民）享受的土地，它给特定对象，带福利性质。
　　农村宅基地的基本释义和申请条件：
　　1、基本释义：农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。
　　2、申请条件：（1）因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；（2）外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；（3）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。
　　农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：（1）年龄未满十八周岁的；（2）原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；（3）出卖或者出租村内住房的。
　　农村宅基地是属于集体土地使用权范畴，集体土地使用权是建立在集体土地所有权基础上，集体土地所有权的主体是当地村集体所有，一般村委会代为执行相关权益，也就是说，农村宅基地的归属，村委会在某种程序上说，它是说了算的，本身就是集体的东西，又不是私有化的东西。
　　其实你舅舅买农村宅基地，法律上禁止的条款我们不讲。1、在变更宅基地的使用权人时，很多当地土地部门在办理变更登记时，要求你们提交的协议（可能还会另外出具《宅基地调剂审批表》）要得到当地村委会签字盖章认可。土地相关法律执行更严格的地区，会像我前面说的那样，卖掉宅基地后，不再给予审批新的宅基地（这样卖方，以后为了分家或重新想新、扩、拆建宅基地时，买卖宅基地就不会那么随意），且有些地方，实行“一户一宅”，即一户人家只能拥有一处宅基地，超过一处将不被允许；2、宅子有邻居侄子的份额，这个侄子如果没有在协议上签字，我认为这样不是说没有法律效力，应该说比较荒唐，呵，宅基地使用权人或实际拥有人当然需要签字认可；3、你的事情应该是有转机的，对方提出可以用钱来解决（明摆着的事，故意避而不见，而后闪烁其词，最后提出想要钱，认钱不认人和不认事理的人，你想避开钱，可能性不大了），这样我认为反而有机会，你权衡一下利弊或得失，出一些可以承受的钱，能达到转户和拆建的目的，你们这边还是考虑清楚，毕竟合法不一定合情合理，合情合理要在农村事务中体现，那它就不一定完全合法；4、还可以在跟他们谈的过程中，侧面听听村里的人，对这件事情什么看法，如果认为对方没道理（因为农村还是只认一个理的，既然儿子买了，父亲也明确没提出反对卖的意见，且已经收了你舅舅买卖宅基地的钱），你们这边能吃定他们的，就想办法给对方一些压力（压压这种言而无信的人），我不赞同压别人的做法，还是那句话，任何事能用钱解决就是相对简单的事情，以和为贵，达到目的就行。

Answer 2

　　1、农村的宅基地及宅基地上的房屋，只能在本村村民之间买卖，不能卖给外村村民。
　　2、已经将宅基地及房屋出卖的，不能再申请宅基地。
　　《土地管理法》
　　第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
　　农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
　　农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

Answer 3

如果他家老爸是业主，现还健在，拿着合同及收据，和他老爸友好协商一下，要求他履行合同要约。大家都是邻居，相信不难办到的。他侄子那间可能比较难办些了，搞定他老爸那间，慢慢和他侄子协商吧。最好不要诉讼，情况似乎对你不大有力。

Answer 4

土地管理法有明确的规定，农村集体土地禁止转让、买卖。如果双方均为同一经济组织村民的，经村委会允许的，可以有条件的转让。城镇居民购置农村宅基地及房屋，是不受保护的。
农村房屋宅基地只能卖给本村人，卖了之后不能再申请重新盖房子。
买卖的手续包括：房产证、买卖协议，农村用地许可证明。
《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”
农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。