苏州租房合同一年，才住了一个月，提前20天退房，房东蒋晓要扣1一个月违约金，其他什么费用都扣除，合理吗

Question

在苏州租房，上个房客租房合同到期后续租一个月，房东要扣除他们违约金，他们再网上以房东身份发布信息。我们就和房东在一个房东认识的中介签订合同，还缴纳200元中介费。
居住10天后发现院子里（房子是一楼，有个小院子）经常掉东西，差点砸到人，而且经常有污水从上面流下来，无法住人。因此提出不想继续租住了，房东也同意了，但说要扣除一个月违约金。
我们是提前20天告知房东的，而且签订合同的时候，对于不满1年退租，口头约定提前一个月告知，就不扣除违约金。
现在我们已经搬走了，现在房东以不满一个月为由要扣一个月的违约金，我们不同意就没结算。房东另外还以每空一天就扣钱，累积计算。厨房卫生没打扫干净，要扣除150元。上个房客走的时候，房东检查，现在发现电风扇不好用，就要扣我们100元。房东自己也有责任，都算在我们这里，这是此有此理
我认为合同上有非房屋问题，不得无故退房。那整天从上面掉东西，虽不是房屋本身的问题，但影响住宿，特别是我家小孩才2岁，经常跑来跑去在院子里，这都是客观事实。
口头约定好也算是补充啊，而且中介是第三方见证人，房东也不能说自己不承认就算了。

Answer 1

王凯团队房产
首先，根据合同条款合同期为一年，除非不可抗力因素，一年内不管租客还是房东没能履行合同，都应该按合同约定赔偿违约金。但是口头协议本身具有争议性，俗话说“口说无凭”，在诉讼中相对书面协议具有弱势，建议不管是租客还是房东以后在签租房合同时一定要把口头协议以书面的形式表述在合同内，以免日后产生纠纷。

而且合同期一年都是对双方都具有约束力的，不光只针对房客。换位思考一下，如果你刚搬到一个房子，又交了一个月中介费，搬家又麻烦，宽带也刚移过来了，打算好好的长住下去，但是刚收拾停当住了两个月，房东却跟你说不好意思我房子不租给你了自己要用实在没办法什么的，我提前20天通知你，你搬走吧。试想一下，你心里也不好受的。但是如果房东愿意赔你一个月违约金，又给你好好解释，我想你应该会好受点。

至于后面讲的卫生费和修电风扇的费用，如果租房合同里写明了搬走时卫生不合格要扣卫生费，扣多少钱都写清楚了，那你没有搞干净是要扣的，毕竟人家租给你的时候都是搞的干干净净的。如果合同里没有写扣卫生费这一条，那扣你卫生费是不合理的。电风扇属于房屋设备，合同里明文规定如果是自然损坏由房东维修或更换，人为损坏由租客维修或赔偿，你所说的情况属于你们交房是没有验房造成的，不过就算是这样，仍然适用【如果是自然损坏由房东维修或更换，人为损坏由租客维修或赔偿】这一条，只要外壳没有破损，没有人为进水，应该属于自然使用损坏，房东有责任维修。

至于后面提到的房屋本身原因，院子掉东西的问题，比较模糊，首先租房客看房时应该全面勘察房屋了，加上有小孩要到院子玩耍，那么对于院子上面没有做阳光棚的，那么院子掉物或流污水什么的应该有一定的预见性，比如看房的时候看到院子里全是垃圾或地上流了污水，租房客就应对此有心理准备。而这个院子掉东西的责任是楼上邻居，你可以到楼上邻居（有院子的房子通常是多层，楼上通常在十家左右）走访一下，说说下面有小孩请大家多关照关照。实在不行可以去找居委会协调一下。我想我如果是那个抛物者，我明知下面有小孩我是不敢扔砖头或烟头的，毕竟砸到人我也要负法律责任。以院子掉物来说明房屋有问题个人感觉有点牵强。

以上为个人观点，仅供参考。【部分内容摘录于 王凯团队官网 的 租房新闻 频道】