未来房价的发展趋势 为了更好地研究2010年中国房地产业的发展趋势，首先对2009年我国房地产业的整体发展情况做一简要分析。联系我国2008年宏观经济的发展状况，本轮经济回调是从2008年的第三季度开始的，增长速度由第二季度的10.2%回落到9%，再到第四季度的6.8%，而2009年第一季度则进一步回落到6.1%，从而达到本轮经济发展的底谷。 在国家一系列经济刺激措施的推动下，第二季度实现了7.9%的增长，初现回升；第三季度则达到了8.9%，又上升了一个百分点。连续两个季度的明显上升，表面了我国宏观经济的企稳回升态势。在宏观经济回升的同时，我国房地产业在今年前三季度也有不错的表现，其中1-10月份的房地产投资实现了18.8%的增长速度，单月的房地产增速更是超过了30%，而房地产销售面积也达到了历史最高水平，1-6月份，全国商品房销售34109万平方米，同比增长31.7%；至7月，销售41755万平方米，同比增长37.1%；至8月，销售49416万平方米，同比增长42.9%；至9月，销售58371万平方米，同比增长44.8%；至10月，销售66369万平方米，同比增长48.4%。 房地产成交量快速增长的背后隐藏了房价的快速上涨，国家统计局公布的数据显示，3-10月份，全国70个大中城市房屋售价每月平均上涨0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、1.0%、2.0%、2.8%、3.9%，连续上涨8月，且涨幅逐月扩大。而目前我国许多一线城市的房价按现汇率计算，则足以与发达国家的房价相比甚至更高，而居民的收入水平却不及发达国家的1/10，如此高的房价收入比蕴藏了巨大的泡沫。 国家的宏观经济政策对房地产业的发展有着重要影响。央行提出的2010年我国货币政策的基本思路就是继续实施适度宽松的货币政策，并根据国内外经济形势和价格变化，把握好政策的节奏和力度，增强政策的灵活性和可持续性，妥善处理支持经济平稳较快发展与防范化解金融风险的关系，注意管理好通胀预期，提高金融可持续支持经济发展的能力，维护金融体系健康稳定运行。保持市场流动性合理适度，引导货币信贷合理增长；合理把握信贷投放节奏，增强信贷支持经济发展的均衡性和可持续性，维护金融体系稳定；大力发展金融市场，促进民间直接投资；稳步推进利率市场化改革，完善人民币汇率形成机制。 这里的“适度宽松的货币政策”与今年的政策在字面上没有变化，但是实际内容却是有相当大的调整。在信贷规模上，2009年全年贷款接近10万亿元，1-9月份，本外币贷款比年初增加9.3万亿元，同比多增5.6万亿元；人民币贷款比年初增加8.7万亿元，同比多增5.2万亿元。而人民币贷款的增长主要分布在三个方面：居民、基础设施建设和房地产行业，其中大部分是集中在第三个方面，数据显示，截至2009年9月末，主要金融机构的商业性房地产贷款达到6.81万亿元，同比增长28.3%，增速比上年同期高14%，比6月末高9.5%。其中，房地产开发贷款余额为2.47万亿元，同比增长25.3%，增速比6月末高4.8%；购房贷款余额为4.35万亿元，同比增长30.1%，增速比6月末高12.3%。这样的信贷增长速度表明“适度宽松的货币政策”已经偏离实际而演化成为极度宽松的货币政策。尽管这种货币政策对于鼓励企业投资、防止经济下行有一定作用，但是也同时导致了价格的上涨，造成房地产业的大泡沫。而12月初的中央经济工作会议将明年的总体信贷规模则大致框定在7.5万亿元，这与今年的将近10万亿元相比减少了不少，“适度宽松的货币政策”又一次偏离而演化成为偏紧的货币政策。然而，高层却没有做出紧缩的决策，因为从目前全球和我国的经济发展态势来看，经济的回稳能力还需继续提高，所以也就形成了“外松内紧”的情形。即在宽松货币政策的前提下，对贷款结构进行微调，如使信贷市场利率在低位运行，而这种”外松内紧”的货币政策则会使房地产价格上升趋势减缓，从而在2010年上半年达到本轮发展的顶点。 房地产业发展所依托的最基本要素的土地，而地价无疑是构成房价的最重要因素，这又与我国现行的土地出让制度有密切关系。目前，我国采用“招拍挂”的土地出让制度，即以公开竞价拍卖的方式，出价最高者最后获得竞拍的土地。然后土地竞得者向国家缴纳一定的土地出让金，1994年实行分税制土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方财政所有。而这也被成为地方政府的“第二财政”， 国务院发展研究中心发布的一份调查报告指出：“在一些地方政府，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。发达地区的地方财政成为名副其实的‘土地财政’。”于是，部分地方政府为了自身利益最大化，尽一切可能压低农民补偿款，同时利用独有的垄断地位抬高地价从而获得丰厚的土地出让金，而这则导致了“地王”的频频涌现。当一块土地的地面价格高于周边楼盘的房价时，就会引起周边楼盘的哄抬楼价，并且造成楼价一定会继续上涨的假象。 我国目前现行的这种土地出让金制度是造成房地产价格飙升从而形成泡沫的一个重要原因，笔者认为，应对该制度做出相应调整，比如规定收取土地出让金应该逐年收取而不能一次性收取；严格土地审批，是土地建设项目方案符合城市区域整体发展规划等。这样，地方政府不再将更多的注意力放在土地出让上，不会再“靠地吃饭”而去发展其它产业经济，从而也给房价回归理性注入新的动力。因此，2010年如果国家土地制度能出现相应调整，我国房地产市场将有更大的可能性在整体宏观经济企稳回升态势的影响下呈现出一种渐缓前行的发展趋势。 文章来源我 要A家家居网 家宅频道
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