净现值(Net Present Value)是一项投资所产生的未来
现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。净现值法是评价投资方案的一种方法。该方法利用净现金效益量的总现值与净现金投资量算出净现值,然后根据净现值的大小来评价投资方案。净现值为正值,投资方案是可以接受的;净现值是负值,从理论上来讲,投资方案是不可接受的,但是从实际操纵层面来说这也许会跟公司的战略性的决策有关,比如说是为了支持其他的项目,开发新的市场和产品,寻找更多的机会获得更大的利润。 此外, 回避税收也有可能是另外一个原因。当然净现值越大,投资方案越好。净现值法是一种比较科学也比较简便的投资方案评价方法。
NAV估值,即
净资产价值法。 净资产价值法,目前地产行业的主流估值方法。所谓净资产价值法,是指在一定销售价格、开发速度和
折现率的假设下,地产企业当前储备项目的现金流折现价值剔除负债后,即为净资产价值(NAV)。具体来说,开发物业的净资产值,等于现有开发项目以及土地储备项目在未来销售过程中形成的净现金流折现值减负债;投资物业的净资产值,等于当前项目净租金收入按设定的资本化率折现后的价值减负债。 NAV估值法的优势在于它为企业价值设定了一个估值底线,对内地很多"地产项目公司"尤为适用。而且NAV估值考虑了预期价格的变化、开发速度和投资人回报率等因素,相对于简单的
市盈率比较更加精确。但NAV估值也有明显的缺点,其度量的是企业当前有形资产的价值,而不考虑品牌、管理能力和经营模式的差异。NAV估值的盛行推动了地产企业对资产(土地储备)的过分崇拜。在NAV引领下,很多地产企业都参与到了这场土地储备的竞赛中来。地产企业形成了NAV"崇拜"下的新生存模式:储备土地--做大市值--融资--再储备土地。
NAV估值法固然有可取之处,但对于高负债的地产公司还需谨慎。高
负债率蕴含着更大的风险,破产的公司基本上都是高负债公司。可以适当考虑
宏观经济以及相关公司的品牌以及
存货周转率。