手段：南宁多个利用农村集体土地建设小产权房的开发商，都声称党的十八届三中全会提出，允许农村集体经营性建设用地出让。一些小产权房销售人员就此解读为“中央支持鼓励集体用地使用权交易”。
某小产权房售楼部内摆放着据称是政府支持小产权房建设的“红头文件”。
真相： 断章取义！根据相关政策，集体土地入市的类别限制在工矿仓储和商服用地，并未允许集体住宅用地交易并建商品房。
二玉林等地已有多人领证？手段：在南宁市多个小产权房售楼部，一名身着红色外套的中年妇女手捧房产证的照片被摆在显眼位置。图片说明是“2014年1月广西玉林农村集体土地房屋首获房屋所有权证”。销售人员称，图片来源是新华网，是国家支持小产权房办房产证的有力证据。
某小产权房售楼部内摆放着据称是证明小产权房也可领房产证的新闻图片。
真相： 移花接木！这张图片最早刊发在2014年1月8日的《广西日报》4版上，图片说明是关于农村集体土地所有权等“六权”改革工作的。红衣妇女领到房产证，跟小产权房办理房产证压根就没一点关系。
三几年后可办不动产权证书？
手段：对于关注不动产权证书办理问题的看房者，多数销售人员会向他们展示南宁市政府2013年印发的两份文件。这两份文件分别是《关于印发南宁市集体土地征收与补偿安置办法的通知》（南府发［2013］10号）和《关于加强拆迁安置房建设管理工作的实施意见》（南府发［2013］11号）（以下分别简称“10号文”和“11号文”）。销售人员声称，两份文件明确了集体土地可以转为国有土地并上市交易。
南宁沙井片区一小产权房售楼部内放置有楼座沙盘，看起来与普通商品房售楼部几乎没有区别。
真相： 无中生有！文件中根本就没有涉及小产权房能办理不动产权证书的内容，反而有禁止建设销售小产权房的条款。
南宁购房陷阱之交了钱，房子却打水漂？开发商没买地就卖房了
近年来，南宁五象新区的楼盘如雨后春笋般冒了出来。但有部分购房者花了钱，却只买了一张开发商画的“饼”：开发商还没有买地，就开始卖房收钱，至今地上还是一片荒草。
购房者说，楼盘已过了开工时间，但现在还是一堆堆黄土。
举例：近几个月来，在五象中央广场、美丽城、天创国都、广源大都会、亚美国际、坤澜香堤等多个楼盘，出现了购房者集体维权现象。这些人交了房款后，房子至今没影，钱也拿不回来。
你是否也曾相信“要抓住投资机遇”？
案例：2011年，蔡先生来南宁旅游时，被销售人员带着去五象新区看亚美国际的项目地址，“当时就是一座山头，完全没有开发痕迹，也没有销售中心。”但他听说五象新区是南宁重点打造的一个新区，觉得投资机遇来了，跟着销售顾问去交了20%的房款，共计十几万元。接下来几年，蔡先生为了追回房款，多次跑来南宁，花费巨大，“即使追回款项，我也损失了一大笔钱”。
你是否关注过楼盘销售资质？
案例：记者在百度搜索“坤澜香堤”，关于该楼盘的信息很多。一家房产网站以新闻报道的形式介绍了该楼盘，标题为“坤澜香堤69~109平方米的户型在售，价格区间为6080~8488元/平方米”，文内提到，这里规划有住宅、别墅、写字楼、超五星级酒店、会所、学校等，是一个综合的现代化高端都市生活社区。但大多数网站，完全没提该楼盘是否有上市销售的资质。
你知道“资质”究竟有多重要吗？
案例：2014年，何先生投资了“美丽城”房地产项目，但项目未按时开工，何先生才得知该楼盘五证未全，属于违规销售房产。在房产部门的协调下，何先生拿回了首付款，但中介咨询服务费至今未退还。
2014年3月，方先生交了20多万元首付款，购买了“五象中央广场”一套住房。刚交费没多久，他就发现该项目多处违规，开发商连土地证都尚未取得，购房者已经抱团要求退钱。时至今日，绝大多数购房者并没有拿到退款。
购房者拿着广告页说，开发商描绘的景象已经成了泡影。
南宁购房陷阱之为什么维权那么难？有些事监管部门管不着开发商如何规避监管风险？
销售环节：
①他们大多数不会在项目所在地设置销售中心。
②通常由销售人员通过散发小广告、网上发布信息等来招揽客户。一方面可以躲避监管部门的检查；另一方面，免得发现问题的购房者上门维权，影响销售。
③这对购房者来说是有害无利的，一旦房产出售完毕，购房者就很难再找到开发商。
合同环节：
①开发商跟购房者签订的不是《商品房买卖合同》，而是《合作建房合同》或者《合作建房协议》等。
②如果房子建不起来，按照销售合同（即买卖合同），购房人已经付款，开发商必须承担违约责任，赔偿购房者的损失。如果是合作合同或者合作协议，说明双方都是商业投资行为，双方共担风险、共享利润。购房者作为合作一方，很难向另外一方追究责任。
③这是开发商规避责任的方式，购房者如果签订合作合同，无疑是将自己的权利葬送了，还有可能替开发商“背黑祸”。
为什么找监管部门用处不大？
南宁市房产监察支队负责人：《城市商品房预售管理办法》从1995年开始实施，距今已经20年了，虽然后来经过修正，但处罚力度不大，对开发商起不到震慑作用。举例来说，开发商如果没取得商品房预售证就向业主收房款，可认定为违规，但相关法律规定罚款不得超过3万元。单单一个业主就要交十余万元房款，一个项目涉及数百人，违规金额多达数千万，“对开发商来说，3万元的违法成本太低”。
有其他的行政手段来监管开发商吗？
南宁市房产监察支队负责人：有非常严厉的法律规定，即没收违法所得，但在现实中很难操作。因为这些违规项目在收款等方面存在很多问题，比如五象中央广场项目，开发商自己都无法理清购房者交付的钱款账目，一旦政府没收，就等于接了烫手山芋，开发商会跟购房者说“钱已经被政府拿走”，转而将其与购房者的矛盾转化成购房者与政府之间的矛盾。因此，基于这些钱款的来源问题，有关部门也不敢轻易去没收。
可以强迫开发商退还购房者房款吗？
南宁市房产监察支队负责人：房产监察支队或许可从行政审批方面来制约开发商，如果开发商没有退还购房者的钱款，房产部门可将此违规行为知会国土、规划等部门，在办证方面严格把关。但监管部门也没办法强迫开发商退还购房者的钱款。因此，在事后的监管过程中，购房者交出去的钱款，往往很难挽回。
来源丨南国早报（未经授权，请勿转载，否则追究法律责任）
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第1个回答 2017-05-31
永远没有预售证的，属于三产房性质哪来的预售证
第2个回答 2018-06-01
各种逗比回答,总之现在2号楼都交房了,现在卖完了连售楼部都撤走了
第3个回答 2015-02-02
朕知道了
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