土地用途和容积率如何影响地价?

Question

如题所述

Answer 1

（1）由于土地用途不同，同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同，其实际支付地价的、能方也存在较大的差异。一般来说，商业用地的地价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价，而工业用地的地价要高于农业用地的地价。
（2）容积率越高，在地块面积一定的条件下，意味着建筑物面积的增加，对房地产开发来说，其销售的收益就相应增大，意味着其使用效益的增加，其结果也必然导致土地价格的增加。

Answer 2

不同用途对于收益的影响非常大：一般而言，商业用途效益最大，地价最高，住宅其次，工业用地、其他用提再次之。
而容积率不同，收益也不一样：在一定条件下，容积率越高，收益越大，地价越高。当容积率超过一定数目时，边际效益越来越小，会出现收益递减的情况，因此一定是“在一定条件下”容积率越高，地价越高。

Answer 3

从土地用途来说，商业＞住宅＞工业
从容积率来说，容积率越高，地价也越高。本回答被网友采纳

Answer 4

商业金融用地限制为6层以下，工业建筑密度限制也有限制，根据地方规定限制，居住用地则只有容积率限制。容积率与建筑面积成正比，所以影响地价

Answer 5

刚性需求、改善性需求，我们的迁移性需求，这三种需求应该说是非常合理、非常正常的居住性的需求。
我如果买了房子，自己不住，但是租给别人住，最终这个房子还是用来住的，还不是用来炒的。这个也可以归入正常的住房需求，因为总是有人在租房子。

房地产商抱怨地价太高了，所以房价就高？
从货币本身来看，至少这两年我们的货币增量处在比较低的阶段，为什么现在这么多的房价涨了，而且只是大城市涨了？
第一，那个地价不是你举牌拍出来的吗？政府说的价格高，你也可以让它流拍啊。你为什么最后你当地王了，你拍出来了，拍出来了是因为你相信未来这个房价还会比现在更高，你才敢用更高的地价去拍那块地。所以问题不在于是不是那个地价涨了，是在于为什么你能期望房价会继续涨。
第二，我要问的问题是假如政府现在给你一块便宜地，等你建完房子，那个时候房价涨了，你会按现在便宜的房价卖吗？所以到最终你还是会按市场的价格来卖这个房子，你不要抱怨这个地价高，你要想想你的预期房价为什么这么高。

价格就是供求关系决定的，供求关系变化了，价格就会变化。价格暴涨一定是供不应求，价格跌一定是供大于求，这是最基本的原理。

房价的涨跌是供求关系的反映
刚性需求、改善性需求，我们的迁移性需求，这三种需求应该说是非常合理、非常正常的居住性的需求。然而我们说房子是用来居住的，不是用来炒的，合理的居住性的需求。
用经济学基本原理分析房价
如果说需求，还有两种，就是投资性需求。一种投资性需求也可以归结为住宅性需求。
我如果买了房子，我自己不住，但是我租给别人住，最终这个房子还是用来住的，还不是用来炒的。这个也可以归入正常的住房需求，因为总是有人在租房子。

最后一种是我们现在说的炒房需求，他买了房也不租，就黑在那里，就等着房价升值。那么这种投资需求怎么来的？是因为房价涨得比较快，买了那个房子，他可能还要还贷款，至少有一个利息损失。

然后他都不管，都不去租来弥补这个损失，就等着升值。这个升值要足够大、足够快，才能弥补他所买房子的成本，但前提是我们前面那几种需求的供给没跟上，导致供求失衡，价格上涨特别快，就产生了后面这种需求。
我们刚才说的那些需求，除了后面说的炒房的需求之外，前面那些需求都是合理的、正常的，想着添加，而不是抑制需求。