二手房未过户发现渗水，卖家不承认拒不维修，能起诉中止合同吗？起诉期间算违约吗？

Question

二手房未过户前发现渗水，卖家不承认也不维修。6月3日签约付定金购买二手楼，约定7月16日前过户，过户前6月23日再看房子时发现两个卧室飘窗附近墙面掉漆起皮发霉，其中空调孔附近的墙面之前被窗帘遮着买的时候没看见。现在卖家不承认是外墙渗水，合同有一条"买方应按照约定的付款方式按时将楼款支付给卖方…并已实地察看该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可。"这条款和别的中介合同不太一样，算是霸王条款吗？这种情况能向法院要求合同中止，直到业主维修后再履行合同吗？起诉期间过了交房期算我违约吗？

Answer 1

只要当事人双方协商好了，达成一致的意见，是可以解除合同的，即使房屋已经过户。对于房屋买卖双方当事人来说，双方只要签订了合同，是否到登记机关办理登记，不影响合同的效力。除非当事人在合同中约定合同生效的时间或其他条款，否则，自合同成立时生效。所以不能因未办理变更登记，而主张合同无效。
法律分析
根据相关法律条例规定，房屋漏水属于购房存在瑕疵，一般情况下房产仅有一般瑕疵，不影响主体功能使用的话，是不能够直接退的。当然，卖方负有瑕疵修缮的责任，如果漏水比较严重，已经影响到正常居住，法律规定卖方应当进行维修并承担一定合同责任，如果经维修后仍然存在漏水的，买房可以主张解除合同。不过一般这种情况应首先选择协商，协商不成的话我们也可以通过诉讼解决。如果卖家在出售房屋时故意隐瞒房屋质量问题，那么就可以要求卖家承担赔偿责任，如果质量问题严重，可以解除合同。如果房屋存在质量问题，但出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。出现房屋质量问题后应当在第一时间通过拍照、录像等方式保存证据，以备争议诉讼使用。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

Answer 2

能起诉，但是胜诉的可能性比较小。所列的条款在规范格式合同中大都有，表明签订合同时，买方已经对房屋进行了检查而已，认定房屋存在一定的瑕疵。从签订合同起，房屋维修应当由买方承担。另，起诉审理导致未能及时过户的，不应当作为违约。

Answer 3

你没看见是你的过错。
当时签时无异议视为认可。你如果现在不想买，要协商。看卖家愿意不？如果不愿意只能认了。
付钱前要看清才行。

Answer 4

要看买卖合同对此如何约定，比如交房时有无对房屋状况进行描述

Answer 5

应按照约定的付款方式按时将楼款支付给卖方