集体经营性建设用地入市的条件、秩序和方式
1.入市条件。集体经营性建设用地入市的条件肯定是要符合规划，用地要合法，不是非法用地。集体建设用地要有指标，规划部门、国土部门许可、批准就行了，但是肯定有一点要求，就是要符合规划。
2.入市秩序。一是从城市规划圈外到城市规划圈内。十七届三中全会就决定城镇建设用地外围、外部可以入市，但是后来变成围绕城市可以入市。二是由存量到增量，已经是集体建设用地的，先开发了，再考虑增量。所谓的增量就是新增的，农用地转为建设用地的。三是从一般的集体经营性建设用地到宅基地的市场开放，先把宅地基之外的集体经营性建设用地开放、征收了，把宅基地先放一放。四是通过市场开发把政府的征地范围不断的缩小，政府由卖地性的土地财政转向税收性的土地财政。
3.入市方式。集体经营性建设用地入市方式和国有土地是一样的。国有土地入市是三种：出让、租赁、入股。租赁国有土地主要是一些仓储用地，采取租赁的方式，一般的情况下是出让。集体建设用地入市一般要有明确的政策许可，党的十八届三中全会提出要使集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价，这就意味着集体经营性建设用地将来可以出让、租赁、入股。关于怎么入市，有一些人提出了建议。比如成立集体土地的专业公司，由它们搞一级开发，然后土地进入前期操作性经营。实际上国有土地开发要严格、要登记，有很多程序问题，集体建设用地也存在这样的问题。入市之后，一级市场国有土地是统一的，不管国有的还是集体的，而二级市场也可以转让、出租，这样就可能实现土地的所用权不同，但使用权相同。
集体经营性建设用地的收益分配
1.关于集体经营性建设用地入市的收益。一是集体建设用地入市的增值要归公。从理论上讲，只要农用地转为建设用地，不管是国有的还是集体的，只要用途发生变化就要向政府缴纳土地增值。这是因为规划管制对土地的财产价值产生影响了。这与产权没有关系，规划是全覆盖的，不管是集体土地还是国有土地，只要规划用途变更了就应该缴纳增值，这才是公平合理的。这是为了解决公平的问题，从规划来说，集体建设用地想增值的话，就可能要进行更大区位的组织平衡。二是交多少？现在都说不清楚应该交多少，所以说要试一试，看看该把标准定多少钱。要建立一整套的统一的增值归公制度，只有这样，所谓的集体建设用地才能与国有土地同权同价。同权同价是相对的，假如说两种土地是相连的，一块是国有的，一块是集体的，现状又一样，规划的用途也一样，推向市场的话，交了税费之后，它们的收益应该是一样的。
2.关于集体经营性建设用地入市收益的分配。进行改革，就会引起变革，引起变化，流转收益变化自然而然地引起征地补偿的变化，征地补偿的变化很可能是征地补偿要向集体建设用地的流转收益靠齐，意味着将来与国有土地征收补偿要平等对待。要从法律上解决现在集体土地征收补偿办法和国有土地市场的征收补偿办法。在使用权的性质上来说，集体建设用地可以说和国有的划拨土地是不一样的。但是现在总量的建设用地和国有的划拨土地应该是一套补偿办法，不能说是国有土地，房价涨了补偿就涨了，是集体的地上房屋，集体土地补偿就是农产，这也要产生办法，应统一起来。农用地不管是国有的还是集体的，就一套补偿办法，建设用地国有的和集体的，只要使用权的性质相同就应是一套补偿办法。
关于产权调整问题
要把产权和建设用地分开来看，权是权，物是物。现在的情况，集体建设用地和宅基地使用权就是分开的，这是没有问题的。宅基地使用权就是不能流转，这是没有问题的，这个法律制度本身没有错。但是，这并不意味着宅基地和集体建设用地不能入市、不能流转。集体建设用地的使用权和宅基地的使用权要进入市场，就必须要在产权上实现集体建设用地使用权升级，升级为出让土地使用权。国有土地调整的就是国有土地出让使用权。将来在法律上也应设立一种集体建设用地土地出让使用权，所有权是集体自己的，但是使用权不是自己的。在所有权问题上，中央明确提出了要坚持集体所有权不变，这是改革的底限，意味着可以入市，但不要去调整所有权。今后要改革试点的话，明确了可以搞的，意味着将来集体建设用地会出现集体土地的出让权和收益权。从产权改革的角度来说，所有权可以不一样，但是使用权上应并轨。
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