去日本买房子要注意的问题。 想买房出租要注意什么问题

Question

如题所述

Answer 1

如果是买房出租收租的话就几乎跟签证没有关系，本人不在日本也可以找管理公司打理。

有一篇房产投资的文章跟你分分享一下，
购买收益性房产的要领
一、资料篇
虽然市场上收益性的房产资料很多，但真正具有投资价值的优良房产不多。如果收集很多房产信息，每个房都要看的话，要花很多的时间和精力，实际行动上也比较困难。不如选择几个比较有价值的去好好看一下。
1.看清回报率
假定满租表面回报率＝年间收入÷购入金额(投资金额)

假定满租实际回报率＝（年间收入－年间支出）÷购入金额(投资金额)
年间支出包括固定资产税，物业管理费，修缮公积金及不动产管理公司的管理手续费
当然，租金收入几乎相同的房产，运营费用也不一定相同，要事前确认。
在买房之后不能保证以预想的租金成功招租，并且维持没有空房的情况下，不推荐用假定满员回报率来计算。

2.位置
谁都明白的问题，收益性房产的收入来源是从承租的入住者・商铺的承租者所支付的租金来的。所以，要投资收益性不动产的时候，要站在租借人的角度考虑。位置、离车站的距离等都有非常重要的决定因素。还有住居用的话，「周围的商业设施」・「学校区」，写字楼的话「大银行的支店」・「员工上下班・ 来客时候的便利性」等，根据建筑物的用途不同承租者要求的环境也不一样。会有什么样的人或公司作为承租者来租用，也要具体考虑到。（同样的住居用楼房，一个人住还是一个家族住所要求的条件也不一样）
实际看房时，有没有对招租不利的设施(垃圾处理厂、墓地、殡仪馆等)，一定要事前通过住宅地图确认，也可以通过谷歌地图查找。如果是住宅楼的话，对该地区的人口增减率、一户家庭的人数、平均年龄等调查一下，对投资的成功也很有帮助的。
除此之外，还可以考虑该地区的平均年收入情况。地区平均年收入和住居有着密切关系，建议通过资料调查。

3.建筑年数等
1981年日本建筑基准法修改之后，建筑物的耐震基准有大幅提高。所以，建在1981年之前的建筑物比1981年之后的建筑物在耐震性上有所差异。即便是收益率高，如果建筑年数长的话，不但可以出租利用的时间缩短，而且还需要大规模的维护，租金收入的大部分都会用于工事费。
特别是建筑年数太久的建筑物，现在持有的房主有没有进行过大规模的维护，会决定购买之后的维修费用。在看房间时房屋的主要部分有没有问题，并尽可能查看过去的维护记录。

4.尊法性
建筑物是依据日本的建筑基准法而建，有被制限的部分。为了能证明建筑物的合法性，日本的建筑物在建筑之前有「建筑确认完了证」，建筑之后又有「检查完了证」。这些可以在检查机关检查之后领取。要充分注意的是有一些建筑物没有通过这些检查。
即便是回报率高・位置好・建筑年数也没有问题，但如果是违法建筑物的话，银行不受理贷款的可能性很大，要特别注意。即便能以现金支付，银行不给贷款的房产在出售的时候很困难。（不能顺利买卖的房产不能算作优良房产）
还有，即便是有检查完了证，在检查之后有用途变更・位置变更等情况而没有向管理机关汇报，这些也最好确认一下。
除此之外，有没有达到各个地区制定的停车场附随义务，景观条例等也要确认。

5.其他
即便是由不动产专家作好的合同书，对有经验的个人投资家来说，在查看和已经入住者的合同书的时候，也有看不出问题的情况。
如果现在的房主或者是管理公司当时没有把租借契约书作好或者是根本没有使用契约书的话，将来会有和入住者纷争的可能性。
特别是关于押金・屋内原状恢复等条款，根据合同书的记载方法不同，记载内容和消费者保护法・民法有抵触，无效的例子也很多。「因为合同书上记载的押金・原状恢复等条款而败诉的房东的例子」在增加。
今后，在押金・原状恢复等条款上纷争的例子还会增加，在购买收益性不动产的时候要充分注意。

二、看房篇
在房源资料上确认之后，下一步可以实际看房。收益性房产，因为不是自己用来居住的，「収入和支出」的方面要考虑周到，通过纸上资料就可以筛选。
1.位置条件・周边环境
资料篇的时候也说明过，看房时对于房产的位置，会有什么样的人或公司对此感兴趣，这个很重要。「就写字楼来说具有优势的位于交通量多大道旁边的优点，对于居住用的住宅楼来说就不是优点」，根据建筑物的用途不同承租者要求的环境也不一样。会有什么样的人或公司作为承租者来租用，也要具体考虑到。（同样的住居用楼房，一个人住还是一个家族住所要求的条件也不一样）
实地看房时，建议用之前得到的资料，在房产周围徒步30分钟确认一下周围环境。还有，「白天和晚上通过的人流，明暗度的不同」、「周围建筑物的建筑年数」等，可以以自己的眼光确认一下。
2.土地的利用状况
房产的位置和周边环境确认之后，下一步就要确认建筑物所在土地的状况。调查土地状况的时候，比起收益性，更重要的是对土地的自身利用价值、市场价格的判断。对收益性不动产来说，并不能只看从现状的土地或建筑物得到的租金收入，更重要的是从土地的本体找到潜在的利用价值，所以事前计划很重要。比如，接近红灯区的家庭居住用房产，因为环境・治安等因素，没有人气。这并不是土地的属性问题，而是因为没有对土地的用途有效利用。
换过来说，现在以高额租金出租中的赌博游戏厅如果退房之后，寻找下一家承租者会比较困难的例子也有。要成功投资收益性房产，要在确认土地的利用价值之后做出判断。建议在给出收益性评价的同时也要给出土地评价的并用实施手法。
即便是位置不错的土地由于有瑕疵或者是类似问题，在土地的有效利用被制限的情况下，土地的价值会大幅降低，这点要充分注意。
关于土地价格的记录
对于个人投资家来说，买完建筑用地之后从零开始建筑的毕竟占少数。比较土地
价格的时候，并不是以坪单价，而是以最大容积率的单价来作比较的手法比较常见。简单易懂的计算方法，容积率在变成一半的话，出租屋的面积也变成一半、根据面积所定的租金收入也会变成一半。

例：土地价格3亿日元 坪数100坪 容积率500％
3亿÷100÷5(500％)＝60万日元

3.建筑物的内外观・入住者的状况
通过资料并不能全面了解情况，和土地一样建筑物也要确认。现场看房时，主要目的是
不但要掌握建筑物的全体内容还要确认买房之后的维护费用。
在掌握建筑物全体内容的时候，首先从外观看给人以什么样的印象。其次是确认一
「大门口・自行车停放场・垃圾场・走廊等共用部分的实际使用状况。」还有入住者
是哪种阶层的人群也要掌握。如果是公用部分的管理都做得井井有条的话，可以认为是「对入住者通过了严格的审查，不容易出问题的房产」。
在掌握建筑物的维护费用上，对于建筑的劣化状态不是专家的话基本不能进行详细的调查，最低限度也要以自己的视线去确认一下。

在看房时要注意的事项有以下几点，也是最低限度要确认的几点。
・外壁的水泥面有没有裂纹・缝隙，墙面有没有突起。

・涂装的白灰有没有剥离，脱落。

・和旁边的空间。在外壁维护的时候有没有足够的空间可以使用。

・屋顶有没有防水施工。

・给水管・排水管是使用的是塑料制品还是铁制品。（最好在图纸上和现场两方都确认）。

・空调・热水器等设备的交换时期有没有到期。

・自来水水槽和污水池的控制机关，是不是在配置在比较容易修理的场所。

※电梯・配电盘・消防设备等的交换记录和改修记录等跟生产厂家索取报告书确认一下比较好。

4.从当地的不动产租赁公司获取信息
如果能从当地的房屋租赁公司，得到一些房产周边的市场价格・今后的走向・区域特有的信息之后，现场调查也可以宣告结束了。
当地的租赁中介公司对该地区的不动产信息应该几乎保有存档。从当地的租赁中介公司可以得到在网上・贩卖公司那里得不到的一些有用信息。但也有一些租赁公司考虑到「这跟自己的工作没有关系」・ 「被素不相识的人提到一些问题」而没有必要去认真调查，把正确信息提供给你的情况也有。为了能得到一些可靠的信息，给租赁公司带去一些土特产可能会有一些意想不到的收获。
当地租赁中介公司在介绍房产的时候，并不仅仅是「介绍客人要看的房产」，主要推荐的是「实际上从房东那里可以得到中介手续费高的房产」。
在判断不动产的市场价格和区域内竞争力的时候，要确认的除了「都有什么样的设备」、「通过哪种条件招租」之外，给租赁中介公司支付的「入住促进费」也一定要确认。
在跟中介租赁公司获取信息的时候，最让人头疼的是和卖主之间的守密事项。卖主和租赁中介公司之间的买卖一般都是保密进行。在没有卖主许可的情况下，要在特定的范围内获取正确的信息，对没有经验的一般人来说可能比较困难。
在获取信息方面，可以跟能够信赖的不动产公司咨询一下比较好。即便是经过卖主的允许，在特定的范围内获取到正确的信息，因为去访问的不动产比较多，如果是碰上黑心的不动产公司，好不容易自己得来不动产消息被不动产公司介绍给别的客人的可能性也有。
还有一些咨询失败的案例，因为｢咨询过的租赁中介公司有很高的知名度・客源多｣・｢咨询过的中介公司比其他公司亲切友善｣等原因，买房之后交给他们管理。
的确，交给大型连锁公司管理的话，好像他们会带很多人来看房，马上就会找到承租者。
但是，如果不深入考虑房产的管理运营费用，仅仅因为不动产公司在电视上做了一些广告，就交给他们管理的话，可能有点欠妥。
我们建议，最好不要交给以租赁中介或者是以建筑业为主的不动产公司来管理。应该找一家专门负责管理的租赁管理公司。
（如果有以租赁中介为主的公司如果有专业的物业管理经验和能力，并且有实际部门的话，也可以放心交给他们管理。）

打字不易，望采纳！

Answer 2

在日本买房，如果是全款的话需要的条件很简单，就是足够的日元和购房者的身份证明。但是如果是贷款买房，不仅下贷的可能性很小，而且需要的条件和材料也很多。另外，日本的房产不限外国人购买，没有中国房产市场那样的限购政策 。如果你是想要买房出租从而进行投资的话可以直接购买出租中的房源可直接获取收益。

Answer 3

1. 你在日本买房时，可以享受到与日本人相同的政策。也就是相同的购房成本，在哪买、买什么、买几套，你都可以自由选择。日本这个国家，并没有针对外国人提高购房门槛。
2. 你在日本贷款买房只需要提供简单的文件。比如护照、公证书。甚至可以享受贷款比例高达60-70%，大大提高了所投资房产的回报率。
3. 除了贷款比例高的优势外，日本本土银行的贷款利率只有2.8%-3%，贷款年限可以达到最高35年。日本不动产租赁市场稳定，想要以租养贷是很容易的事情。同时，除贷款买房投资外，也可以贷款买房用来自住。

Answer 4

日本购房记丨兜兜转转，我终于当上了日本房东！
2017.8.28——是我的第一套日本房产正式签约决算的日子。
虽然由于后续还有一系列资料整理工作，纸质合同还要再等15-20个工作日才会寄到我的手上，但不管怎么说
老 娘 当 上
“洋 包 租 婆” 啦 ！
从2017.7.24看中这套房子，到2017.8.28完成签约。
历时一个月时间，无需亲自出国门，几乎所有流程都可通过置业顾问办理，这整个买房过程真是轻松愉快得让人不可思议！
在互联网服务如此便捷的今天，坐在家里，远程买海外房产才是时尚时尚最时尚呢！
纠结的心路历程
看到这里，各位看官肯定还是一头雾水：
- 国内小地方房价都那么高了，日本这种资本主义国家么肯定贵的呀；
- 我怎么知道哪些房产在待售；
- 看中介信息么，日本中介的信息我怎么看得懂；
- 就算只看价格，那价格怎么判断高还是低；
- 标价看着低的是不是还有猫腻，除了房价肯定还有各种隐藏成本；
- 不去现场看一下房子就买怎么行；
- 我连日本都没去过怎么知道哪些房子值得买；
- 买了以后装修问题怎么办；
- 出租问题怎么办；
- 租不出去怎么办；
- 买的房子设施出问题了怎么办；
- 收益率能有多少；
- 会升值么；
- 升值以后怎么卖出；
以上是不是说中了你的心声，并非我会读心术，因为这些都是当初我的疑惑，而且我还有更变态的顾虑，地震呢，打仗呢，房子发生命案呢……
我一直是个很擅长自己吓死自己的人，除了脑洞太大外，还有一个更重要的深层原因那就是——懒！！
人为地设想了各种困难障碍后，就可以理直气壮地两手一摊说——我做过分析了呀，这条路不通的呀，然后心安理得地继续原有的状态。
一边羡慕别的投资者墙内墙外两头开花，每月收租金收到手软，一边哀叹自己没有资本、精力和时间去实现这样做梦都会笑的包租婆生活……
找对的人做对的事 对于投资项目我是这样认为的：
1.不需要准备大量的资金（最低只需约人民币30w左右，平均50-80w）
2.不需要花费很多时间精力来搜集资料分析数据
3.甚至有时候连脑子都不需要动

我相信任何对投资有想法又怕麻烦的人，都会说我也想要！然而我们在这方面不是专业的，所以就要找专业的人来帮我们做。所谓术业有专攻，把信息收集分析评估的工作交由专业的组织来代劳。

而我只需要付出尝试对专业人士对信任，以及分三次准备好投资资金（1.定金，2.首付10%，3.尾款）。
日本房地产行业运营整体来说规范有序，哄抬房价、合同造假现象非常罕见，加上日本法律对中介的制约很严格，所以房产中介不敢以身试法。
而且日本房产行业要求信息必须透明化标准化，全日本的房产中介共用同一个售房信息数据库，中介公司必须如实挂牌，不能改动卖主报价。
地址，交通，面积，楼层，价格，管理费，修缮基金，租金，地图，建筑外观照片，房源内部照片，房源结构图，表面收益率，扣除各项固定费用后的实际收益率等等。

在这些信息的基础上，天道海外置业会将提供给我的每一套房源进行估值计算，也清楚告诉我该房源的价格是低估还是高估还是正常……
前期信息搜集准备工作已经做到位，对于热门好房源，还犹豫什么呢？
想知道我是如何找到天道海外置业，并在他们的帮助下，成功买到房的全过程吗？

稍安勿躁。
其实我早在去年末今年初，就一直在关注日本房产信息。

在天道海外置业微信号上陆续推送了日本买房的诸多信息，为我们详细解说了日本买房过程中的点点滴滴。

Answer 5

不是说买就可以买的。一般以下几种情况可以1 永住签证 一般要10年以上的日本生活工作才会批2 投资签证 一般要有注册资本金3 和日本人结婚。。。当然为了买房子而结婚不值得其他的工作签证在日本是不可以买房子的。