土地估价师真题：2008年8月某开发公司通过竞拍取得一宗商业用地，土地出让年期为40年

Question

2008年8月某开发公司通过竞拍取得一宗商业用地，土地出让年期为40年。在取得房屋预售许可证后，该公司与某超市签订了租赁合同，租期为5年，租金比市场租金低150左右。2009年8月竣工时对整体不动产进行价格评估，下列做法正确的是( )。
A．应考虑市场租金，而不应考虑实际租金
B．以市场租金为基础，用合同租金对市场租金进行修正
C．以合同租金为基础，对其进行15%左右的修正
D．租赁期以合同租金为基础，其余年期以市场租金为基础
这个题的参考答案是D，为什么不是A啊，不是说以客观收益为准么，你签合同签的低是你的事呀？求解答，谢谢。

Answer 1

本题根据要求可以使用收益还原法，我想你说的实际收益和客观收益是指的土地年总收益吧。如你所说，实际收益因为个人经营能力等因素对实际收益影响很大，所以不能用它作为评估的依据。
但并不是说没用，而是通过进行修正为客观收益进行利用。
按条件不同，土地年总收益一般以三种形式存在：
1土地租金（包含承租方缴纳的押金或者担保金的利息）
2房地产出租的租金（这就是题中的收益形式，一般以实际的合同租金和当地市场情况进行修正，确定可观收益水平）
3企业经营收益（个人经营因素导致不客观，需要进行修正。有两种形式，一种是财务报表数据，另一种是企业经营产品或服务的市场价格计算）
要学会举一反三，祝考试成功！追问

你好牛X，学习了。

Answer 2

正确答案是D，在租约内的要以合同为主，你可以仔细看看书追问

谢谢。