高层公摊是怎么划分的？

Question

看好一个楼盘。一些问题不是很明白。此楼盘一二层是商业，有地下车库。我想问的是：一层二层的楼梯间和电梯间算公摊么？楼顶上的电梯机房算公摊么？地下室的锅炉房、电梯间什么的算不算公摊？还有这个楼的公摊就是所有的公摊面积除以整个楼的业主户数？请详细解答，我对这方面基本不懂。谢谢。

Answer 1

一般在房屋销售后 领取房屋产权证的时候开发商会给你个类似房屋面积测绘报告或面积界定书的文件 上面很详细的列举了你所说的问题 并具有法律效力的文件
下面的科普知识 慢慢看看
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关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的通知 　　建房[1995]517号　　
　　各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、市政管委、计划单列市建委：
　　为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，减少商品房销售过程中买卖双方间的纠纷，特制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），现予印发，请遵照执行，现就有关问题通知如下：
　　一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。
　　二、在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外，应维护合同约定的面积。若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积的，或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的，合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持合同约定的总价款不变。
　　三、房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）制定商品房的建筑面积。
　　建设部
　　一九九五年九月八日

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则　　（试行）
　　第一条 根据国家有关技术标准， 制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。　第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。
　　第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。 建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
　　第四条 商品房整栋销售， 商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。
　　第五条 商品房按“套” 或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
　　商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
套内建筑面积的组成　　第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：
　　1、套（单元）内的使用面积；
　　2、套内墙体面积；
　　3、阳台建筑面积。
　　第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：
　　1、套（单元）内的使用面积
　　住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
　　2、套内墙体面积
　　商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。
　　商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。
　　非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。
　　3、阳台建筑面积
　　按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
　　4、套内建筑面积的计算公为：
　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
　　第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：
　　1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
　　2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
公用建筑面积计算原则
　　第九条 公用建筑面积计算原则
　　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
　　公用建筑面积按以下方法计算：
　　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
　　第十条 公用建筑面积分摊系数计算
　　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。
　　公用建筑面积
　　_____________
　　公用建筑面积分摊系数
　　套内建筑面积之和公用建筑面积分摊计算方法
　　第十一条 公用建筑面积分摊计算
　　各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
　　分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积。
　　第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。
　　第十三条 本规则由建设部解释。
　　第十四条 本规则自1995年12月1日起施行。
　　商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
　　根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，可分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。
　　不应计入的公用建筑空间包括：仓库、机动车库、非机动车库中、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房；其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

Answer 2

这个要是想计算精确需要很多数据的。
如果想知道大概，一般来说如果1-2层部分有车库、商业网点或者有地下室、地下室有设备间，这样来说分摊系数在18-22%之间。如果没有上述设备一般在15-18%。但是也可能因地下室设备过多，达到22-25%之间。
应分摊的公用建筑面积包括套(单元)门以外的室内、外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整幢服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房、以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
不能分摊的公用面积为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢建筑物使用的配电房和警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室，底层架空层中作为公共使用的车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层等。

Answer 3

应分摊的公用建筑面积包括套(单元)门以外的室内、外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整幢服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房、以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
不能分摊的公用面积为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢建筑物使用的配电房和警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室，底层架空层中作为公共使用的车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层等。

Answer 4

本层的公用面积包括楼梯间、电梯间、公共过道和露台、设备间、强弱电井、风井等由本层住户分摊，本栋的共用面积包括入栋雨棚和大厅、过道、锅炉房、电梯机房等由本栋全体业主分摊，分摊是按照户型的实际面积为指标计算的。