关于住房政策的问题：租金管制带来的经济后果是什么？

Question

请从经济学角度具体分析！谢谢！

Answer 1

如何正确处理住房市场化与住房社会保障的关系，是房地产市场发展和宏观调控中的一个深层次问题，涉及要不要坚持住房市场化的改革大方向，同时也关系到构建和谐社会、实现居住公平的重大问题。尤其是在当前作为加强宏观调控的手段之一，各级政府都在抓紧住房保障制度建设的时期，把握好二者之间的关系，真正做到既推动房地产市场建设健康发展，又较好地解决弱势群体的住房问题，颇有难度。为此，本文就此作一些初步研究，企求探索二者较好协调之路
一、住房市场化与社会保障的辩证关系
住房市场化与住房社会保障是两个既相区别、又有密切联系的概念。
住房市场化是相对于计划经济体制下住房作福利性产品而提出的一个概念。它的理论基础是住房的本质属性是商品性。其基本内涵是：确认住房是商品，把住房的再生产过程纳入市场经济的轨道，在住房的开发建设中，将其作为商品来生产和经营；在住房的流通中，作为商品来买卖和交换，由市场机制调节住房资源的配置；在住房分配中，实行货币工资分配，让职工通过市场购买或租赁来解决住房问题；在住房消费中，作为劳动力再生产费用列入职工工资，满足住房消费需求。总体上住房再生产过程遵循市场经济规律运行。可见，住房市场化是计划经济体制转轨到社会主义市场经济体制的必然要求。
住房社会保障制度是专指政府和企业对弱势群体实施社会保障职能，进行扶持和救助的一种住房政策，它既是新的城镇住房制度中不可或缺的一个重要内容，又是国家整个社会保障体系的组成部分之一。住房社会保障是构建和谐社会、实现居住公平的内在要求。
从上述内涵的界定可以看到，住房市场化是适应社会主义市场经济的要求，实施住房制度改革的根本方向和指导思想，属于客观经济范畴，也是国家的基本住房政策；而住房社会保障制度则是对一定的特殊群体实施的局部政策，执行住房分配的宏观调控职能。在住房供应体系中，通过市场方式购买或租赁住宅是主体，而通过政府补贴的非市场方式享受廉租住房的则是极少数。当然，二者之间也存在着一定的联系，一方面，在实行住房市场化之后，低收入群体由于承受能力低，买不起或租不起市场价住房，成为住房困难户，为保证基本生存的住房需求，政府通过房租补贴等手段，帮助他们解决住房问题，维护居住公平和社会安定。因此，从这个角度看，住房社会保障可以看作是住房市场化必不可少的补充，起着弥补市场调节缺陷的作用，属于宏观调控的手段之一。另一方面，在市场经济条件下，即使是保障性住房供应，也要利用市场机制的调节。以廉租住房为例，国外的通常做法是从市场租赁中低档次住房，房租超过家庭年收入25%～30%的部分才由政府补贴。美国的具体做法是政府对低收入者发放住房补贴券，任由其到市场租赁住房。这种做法也可以看作是市场化补贴方式。
由此可见，住房市场化与住房社会保障并不是对立的，而是存在着互为依存、主次分明、相辅相成的辩证关系。实践中，既要充分发挥市场机制在调节和优化住房资源配置中的作用，以提高效率；又要顾及低收入群体的住房生存需求，以实现公平公正，达到较好的协调。
二、澄清三个误区
目前对二者关系的认识上存在三个误区：
一是认为，住房市场化就是人人买房，否认住房社会保障的重要性，这是一大误区。如前所述，住房市场化是从住房商品性引伸出来的住房制度改革的大思路，是新的城镇住房制度立足的理论基础。住房市场化，要求具有承受能力的家庭通过市场购买或租赁住房，解决自身的住房问题，既包括购买产权商品房，也包括租赁使用权房。而对于买不起租不起市场价住房的低收入群体来说，则要由政府提供廉租房等形式实施住房社会保障。所以，住房市场化并不是人人拥有产权房。即使发达国家，拥有产权房的也只有50%～60%左右，如美国目前住房自有率才占65.5%。我国目前城镇住房自有率已达80%，上海为75%。应当说，已经较高了。相形之下，对住房租赁市场注意不够，还有较大发展余地。
实行住房商品化，提倡购租商品房，决不否认住房社会保障的重要性，而是应当关注弱势群体，重点是解决其基本的住房需求。在当前住房自有化率已有较大提高的情况下，更应采取积极措施加快住房保障制度建设。