家住江南的时女士最近比较头疼，因为不了解验收新房的程序，未能在收楼之前先行验房，导致签字验收后，发现楼房问题不断。找到开发商要求整改时，却遭到开发商的一再推脱。
时女士遇到的问题并非个例。楼市进入下半年，市场渐入新一轮的收房潮。根据业主的报料以及记者的走访了解，梅城市区内多个楼盘在收楼后都出现了大大小小的问题。
其中，不少业主因为缺乏相关的验收知识，过于相信开发商，对验收过程“走过场”的现象比比皆是。那么，究竟正确的收楼程序是怎样的？又有什么细节该注意？遇到问题后业主又应如何维权？
先收楼再验房 新房问题多
楼市即将迈入9月，除了将迎来“金九银十”的销售旺季，不少往年销售的楼盘也陆陆续续在下半年进入收楼阶段。根据接到的一些去年收楼业主的反馈，由于在收楼前没有认真去验楼，导致今年上半年装修之时，才发现问题不少。
走进某新建小区，可以发现不少业主都在装修，时不时便传来电钻钻墙、锤子敲打等声音。叶先生是去年年前购买的新房，本该在今年初收楼之后，好好装修一番新房子，却发现房屋渗水、墙体脱落的情况，让他觉得非常郁闷。
“渗水的情况肯定有啊，现在谁家不渗水？只要上门一装修，楼下肯定渗水，客厅、房间、阳台的天花板和墙壁上，都不能避免。”叶先生所住楼栋的另一位业主也抱怨道。的确，记者在现场看到不少业主家的墙壁、天花板、排烟管道处等地方都出现渗水问题。
除渗水问题之外，不少业主也给记者发来了墙壁出现裂缝的图片，一些房间的天花板还出现了表层脱落的现象。“有的房屋的几个房间都有一米长裂缝，有的房
屋则出现了裂缝一直从地板延伸到墙壁的问题……”一些业主在房屋装修的时候把裂缝自行修补好后入住，过了几个月，原先裂缝的地方又会重新裂开。“这不是等
于白修吗？”
为何验收后的房屋还会出现这么多的问题？经过一番了解，记者发现，不少楼盘在收楼之时，开发商走的是“先签收、后验楼”的程序，而这显然与正常的收楼程序不符。
“我在收楼那时候因为有事出去了一会，回来却发现丈夫已经签收房子了，还拿了钥匙。” 李女士告诉记者，虽然有点糊里糊涂地收了房，但一家人还是满怀期待地去看了自己的新家。“因为是第一次买房，缺乏收楼经验，因此一开始也没有觉得有什么不对的地方。”
对此，广东唯杰律师事务所律师王美舟建议，业主在收楼的时候，要懂得行使正当的权利来保护自己。“很多开发商都会利用业主急于看房的心理设下陷阱：先
急急忙忙拿合同、发票和原件与业主签订合同，然后要求业主交钱；在业主收了钥匙之后才带业主去看房。”这是很多开发商精心布置的骗局，故意让业主先收楼，
等于让业主放弃了自己的拒收楼和要求开发商赔偿的权益。因此，业主在办理收楼手续之前，应该确认文件、房屋质量等没有问题之后，再办理收楼手续。
把好收楼关 做好入户检查
对于第一次买房的新手而言，单纯从房屋表面查看，也很难发现问题。“就我了解，《建设工程质量认定证书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《房地
产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》（简称‘三书一证一表’）等是业主必须查看的。”家在壹江南的侯先生说。
而对于房屋质量方面的问题，侯先生坦言，自己也是带一个稍懂行的朋友一起去查看的。那么，到底在验房之时，应该注意哪些细节呢？
业内人士建议，“一般房产商通知业主的时间会比较早，但我建议大家不要集中在第一、二天去收楼，因为办理各项手续需要耗费大量等待的时间，同时陪同验
收的工作人员的时间也会比较紧张，因此选择后面几天比较好。正常验房时间需要2至3个钟头，建议早上8时，或下午2时半前去验收。”
同时，在验房时要先看外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道（宽度、扶手、踏步）；再查入户门、门窗、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、上下水、防水存
水、暖气、煤气、通风、采光、排烟（厨房）、排气（卫生间）、强弱电配电箱等，最后进行闭存水试验，水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。
“据我了解，大部分楼盘交楼纠纷，楼盘质量、延期交楼等问题往往成为导火索，而开发商经常使用的不闻不问‘拖字诀’则使得问题不断发酵。”王美舟认为，业主把好验楼这一关尤为重要。
首先，业主有权利确认开发商的交楼文件是否齐全，齐全后再办理收楼手续。如果不齐全的话，业主可以拒绝办理收楼手续，以及要求开发商支付迟交楼违约金。
其次，应该在确认收楼之前先验楼。如果在房屋主体结构方面存在问题，如发现较大裂缝等，可以请第三方的房屋鉴定公司对其鉴定，确认是主体结构的问题之后，业主可以拒绝收楼，或者要求房地产公司进行赔偿，支付迟交楼违约金并与其协商维修。
如果不涉及主体结构问题，如小裂缝、空补和漏水等情况，一般不支持业主退房与拒绝收楼，而是与开发商进行协商维修。业主可以在收楼之后，要求开发商进
行维修。“那么在实际当中，一般会出现以下问题：开发商在维修的时候，拖延修理或者出现维修后问题未妥善解决。但业主入住之后，开发商仍要求业主交管理
费。”
对此，广州道怡律师事务所律师李永快建议，业主房屋出现质量问题之后，第一，可以找房屋鉴定公司鉴定，而后请公证处进行公证，确认原因，再通过邮局的
EMS特快专递方式告知开发商，以防开发商抵赖；保留了证据之后，开发商便无法抵赖房屋质量问题，因此业主可要求开发商进行维修。“找第三方以及书面通知
的作用就是要固定以及保留证据，为自己谋权益提供依据。”
第二，在开发商抵赖房屋没有问题的情况，业主可以书面通知的当时要求开发商在合理的时间范围内（如一个月内），要求其维修好；或是在书面通知之后，找评估公司评估维修的费用，而后让房屋质量鉴定公司制定方案，然后告知开发商，让对方承担费用。
第三，可以考虑到法院起诉，要求开发商维修并承担业主在维修期间的损失，比如租金的损失和管理费等。如果诉求合理，法院可强制要求开发商执行。
服务不到位 管理费可赔偿
遇到房屋质量问题，还可以通过自行装修得到一定的修补，但是最糟心的则是发现入住后水、电、气出现无法供应的问题，这对于业主来说，已经是直接影响到了日常生活。
“我搬进来已经一个多月了，供水问题却迟迟得不到解决，向物业反映了无数次才得到明确的回馈，但是在断水的那几个月，我仍然交着全梅城最贵标准（1.6元/平方米）的管理费，而没有享受到很好的物业服务。”住在江北的叶女士感到非常不满。
除此之外，停车场环境差、装修粗糙、光线暗等也是不少楼盘的业主觉得与之前的宣传不符。“我买了一个10多万元的车位，每个月也另交管理费，可是却没有享受到与之匹配的服务。”
“整个地下停车场很阴暗，没有任何装修，甚至连指示牌都没有，让人感觉一点都不像进了高档小区，与其收的管理费标准不符。”住在江北的张正也遇到了同样的问题。
对于管理费的问题，王美舟建议业主需分情况处理。
第一种情况是开发商的交楼文件不齐全，那么业主有权利拒绝收楼，而这个时候物业管理费是由开发商承担，而不是由业主承担；
（以上回答发布于2016-09-09，当前相关购房政策请以实际为准）