蒋老师观点：这个商铺价值140万，但是年租金只有5.4万，相当于租金收益率3.85%，对于这个租金回报来说，是比较低，而且回本周期长达25年以上，时间过长，不够划算。140万投资商铺能回本吗？我们从利润测算的角度来看待这笔投资，初始投资140万，假设这140万都是自有资金，需要保证每年连续稳定5.4万的租金收入，暂时不考虑每年的租金上涨，如果简单计算的话，需要25.9年方可回本。
这个回报期限太长，而且26年的时间货币贬值幅度也要很高，每年5.4万的租金肯定是越来越不值钱的，所以每年租金也要有一定涨幅。一般来说，店租每年的固定涨幅比例是5%，而这个涨幅能不能跑赢通胀，也是不确定的。即使如此，最终这140万投资也不一定能够赚回来，靠商铺投资赚钱没有那么容易。要受到商铺本身地段、人气的影响，5年时间很可能斗转星移，三十年河东、三十年河西，最后发展如何都可能变。如果到时候出现商铺出租问题，这个回报周期更是无限期。
商铺中间费用高此外，商铺的交易还需要考虑转让费、交易税费，另外还有装修成本等等，这些都会吞噬商铺投资的回报利润。如果是自己贷款做商铺投资，资金成本就更高，目前商业用房贷款的利息在基准利率的基础上上浮10%-20%，基准利率是4.9%，那么商铺贷款的利率会达到5.88%，而且只能贷款10年。这样就加大了投资的风险和自己成本，不适合一般的投资者。
商铺产权年限少，回报周期长这套商铺最根本的问题在于投资回报周期过长，不适合入手。商铺产权年限40年，但是回报周期长达26年，如果计算中间换租、转租的过程，真正算出租的时间还会更少。如果是二手商铺，还需要承担商铺年限已经使用数年的问题。这样商铺将来转手的时候会受到限制，因为使用年限过少，很可能较难出租。此外，商铺本身的升值潜力分化很严重，同一个地段不同位置的商铺就会出现很大的差异，所以购买商铺要选择好的位置。好的商铺越好，差的商铺越差，数年过去，买的商铺无法出租，升值空间也就很少。
综上所述：这个商铺投资的案例不划算，投资140万，每年只能收到5.4万，租金收益低，而且回报周期长，不适合做投资，不够划算。