评估土地使用权价值

Question

某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让的方式取得一块土地50年的使用权，并于2004年3月在此块上建称一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼的出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费用为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为建筑重置价格的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将有国家无偿收回。试根据上述资料评估该宗土地2008年3月的土地使用权价值。
我直接给了个案例，没人会做吗...

Answer 1

　　1.选定评估方法
　　该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
　　2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。
　　年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
　　3.计算总费用。
　　（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）
　　（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）
　　（3）年税金=20×900=18000（元）
　　（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）
　　年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）
　　=17010+33750+18000+4500=73260（元）
　　4.计算房地产净收益。
　　年房地产净收益=年总收益-年总费用
　　=486000-73260=412740（元）
　　5.计算房屋净收益。
　　（1）计算年贬值额
　　年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。
　　年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
　　（2）计算房屋现值。
　　房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数（2008-2004）
　　=2500×900-46875×4=2062500（元）
　　（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。
　　房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率
　　=2062500×8%=165000（元）
　　6.计算土地净收益。
　　土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益
　　=412740-165000=247740（元）
　　7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。
　　=247740×（P/A,7%,44）
　　=3358836.15（元）
　　单价=3358836.15/500=6717.67（元）
　　8.评估结果
　　本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元

Answer 2

合理估算市场租金。市场租金应为客观租金，而非估价对象的实际租金。要通过市场调查，在对大量相似交易实例进行比较、修正的基础上确定。在难于通过市场比较途径得到市场租金的情况下，可用土地经济租金代替市场租金。土地经济租金是指土地租赁的正常租金回报。其公式为：土地经济租金=期待土地年纯收益+有关税费。期待土地年纯收益是指一定土地资产期望得到的年投资收益额，在实践中，可用出让土地的价格乘以租价比得到。有关税费主要包括有关的土地税、必要的土地维护费及管理费等。
正确估算补交出让金的数额。各地补交出让金的方式不同，要根据当地的有关规定，正确估算应补交出让金的数额。特别应注意补交出让金后的出让地价的内涵，与应补交出让金的内涵的一致性。例如，补交出让金后的出让地价中包含了城市配套费等费用，则应补交出让金的数额内就应当包括城市配套费等费用。应注意结合估价目的进行分析判断。例如，在抵押估价时，考虑到实现抵押权时以拍卖方式处置抵押物，此时补交出让金的数额可能取高限。
注意估价技术的特殊性。承租土地残余法的估价思路与通常的土地残余法相似，两种方法的主要区别在于：第一，承租土地残余法的总费用中多了一项内容，即承租人需支付的合同租金；第二，承租土地残余法中的收益年期、资本化率等主要参数的确定，必须综合考虑租赁合同以及有关土地管理法规、政策对承租土地的权利、义务的配置。
承租土地成本法与通常的成本逼近法的主要区别在于它不能全额计算土地增值收益，因为土地增值收益一般被视为土地所有者权益。但承租人有可能分享土地增值收益，其数额由承租土地使用权价格与土地成本价之差决定。
慎重对待资本化率和收益年期。由于承租人须按期支付租金才能继续使用土地，而且其转让、转租、抵押等处分权要受到限制。从投资者角度看，承租土地使用权与出让土地使用权相比权利受到较大限制，因而投资风险率较高，总体来说，其资本化率比出让土地使用权高一个百分点左右较为适宜。对其个别风险，要结合具体租赁合同进行分析。例如，合同约定允许处分时，其资本化率相对低一点；再如，合同约定按地价指数对租金标准进行调整时的风险，往往会大于按固定比率或数额进行租金调整时的风险。
未来的收益年限，一般为估价期日以后的剩余租期；但是如果租赁合同有约定或其他确切证据表明，在当前租期届满后，能续签合同，并且续签合同的租金在一定期间内低于市场租金时，可以考虑增加收益年限或者将上述租金差额的现值追加上去。这样，估价中的收益年限就可能大于租赁合同的实际剩余租期。
合理选用估价方法、科学确定估价结果。比较前文所述几种估价方法也有一些不同：
一是着眼点不同。租金差额还原法和承租土地残余法着眼于可能的获利能力，出让金扣除法以补办出让手续时的权益分配为依据，承租土地成本法则建立在资本重置的基础上。二是适用范围不同。租金差额还原法的适用范围较广，承租土地残余法适用于有收益能力的承租土地使用权，出让金扣除法适用于应补交的出让金易于确定时的承租土地使用权，承租土地成本法适用于承租人为原划拨土地使用者且土地用途为工业、仓储类的承租土地使用权。
综上所述，在评估承租土地使用权价格时，要注意运用多种方法进行估价，使估价结果互相验证，在对估价结果的差异综合分析的基础上，科学、合理地确定最终价格。

Answer 3

用收益法对土地使用权进行评估时，为什么不能使用实际收益？
　　土地的收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。若以实际收益为基础进行还原计算，会得到不切合实际的结果。如城市中的一块空地，目前未做任何使用，实际收益为零，甚至是负数（因为要缴纳各种税费），但并不表示这块空地不具有收益价值；再如某企业占用一块交通便利的土地，但由于经营不善，由总收入减去总费用所得的结果可能是负数，但也不意味着这块土地无价格。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。